Contestation du loyer initial d'un appartement dans un immeuble ancien: échec de la preuve des loyers usuels par le bailleur, réduction au loyer précédent (art. 269a CO)
- BGE / ATF / DTF
- ATF 139 III 13 · BGE 139 III 13 · DTF 139 III 13
- Date
- 06.12.2012
- Numéro de dossier
- 4A_491/2012
- Cour
- I. Zivilrechtliche Abteilung
- Issue
- Admis
Normes déterminantes
Résumé
Des locataires contestent le loyer initial d'un appartement situé dans un immeuble ancien construit en 1961, arguant que la hausse par rapport au locataire précédent est abusive. Le litige porte sur la répartition du fardeau de la preuve des loyers usuels dans le quartier lorsque le bailleur invoque ce critère dans la formule officielle, ainsi que sur la validité des objets de comparaison produits par le bailleur pour justifier cette hausse.
Le Tribunal fédéral admet le recours des locataires et fixe le loyer initial au montant payé par le précédent locataire. Il juge que, pour un immeuble ancien où le calcul de rendement est impossible, le débat judiciaire est limité aux loyers usuels du quartier (art. 269a let. a CO), critère invoqué par le bailleur dans la formule officielle.
Sur la question centrale du fardeau de la preuve, le Tribunal confirme que c'est au locataire qui allègue l'abus d'établir le caractère abusif du loyer (art. 8 CC). Toutefois, conformément aux principes de la bonne foi et à la maxime inquisitoriale sociale, le bailleur qui a invoqué les loyers usuels doit collaborer à l'administration des preuves en apportant la contre-preuve nécessaire. Cette contre-preuve exige la production d'au moins cinq objets de comparaison répondant aux critères de l'art. 11 OBLF (emplacement, dimension, équipement, état, année de construction).
En l'espèce, le bailleur n'a fourni qu'un seul élément comparable valide. Les autres exemples ont été écartés soit parce qu'ils présentaient des avantages ou nuisances différents (exposition au bruit, terrasse), soit parce que la différence de surface dépassait 20%. L'échec du bailleur à établir les loyers usuels rend la preuve de l'abus apportée par les locataires définitive. En l'absence de statistiques fiables pour fixer un loyer usuel précis, le Tribunal décide de s'en tenir au loyer du locataire précédent, soit 1'323 fr. par mois, ordonnant le remboursement des trop-perçus et la réduction de la garantie locative.
Regeste
Art. 269a und 270 OR; Miete; Anfechtung des Anfangsmietzinses für Wohnräume, die sich in einer älteren Baute befinden. Verteilung der Beweislast bei Anfechtung des Anfangsmietzinses, wenn es um die Überprüfung der vom Vermieter im vorgeschriebenen Formular angerufenen Vergleichsmietzinse geht (E. 3.1). Pflicht des Vermieters, Gegenbeweise anzubieten, wenn sich die Erhöhung des Anfangsmietzinses im Vergleich zum vorhergehenden Mietzins unter Berücksichtigung der Wirtschaftskonjunktur nicht rechtfertigen lässt (E. 3.2 und 3.3). Festsetzung des neuen Mietzinses (E. 3.4 und 3.5). Regeste Art. 269a et 270 CO; bail à loyer; contestation du loyer initial d'un logement sis dans un immeuble ancien. Répartition du fardeau de la preuve en cas de contestation du loyer initial lorsque l'examen porte sur les loyers comparatifs invoqués par le bailleur dans la formule officielle (consid. 3.1). Devoir du bailleur d'apporter des contre-preuves quand l'augmentation du loyer initial par rapport au précédent loyer ne saurait se justifier à considérer la conjoncture économique (consid. 3.2 et 3.3). Fixation du nouveau loyer (consid. 3.4 et 3.5). Regesto Art. 269a e 270 CO; locazione; contestazione della pigione iniziale di un alloggio sito in un vecchio immobile. Ripartizione dell'onere della prova in caso di contestazione della pigione iniziale quando si tratta di esaminare le pigioni comparative invocate dal locatore nel modulo ufficiale (consid. 3.1). Obbligo del locatore di apportare controprove quando l'aumento della pigione iniziale rispetto alla pigione precedente non si lascia giustificare tenendo conto della congiuntura economica (consid. 3.2 e 3.3). Fissazione della nuova pigione (consid. 3.4 e 3.5).
Décision originale auprès du tribunal ↗
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Décisions apparentées
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