Bailleur saisit le juge après conciliation: locataire libre de demander annulation du congé malgré délai (art. 273 al. 5 CO)
- BGE / ATF / DTF
- ATF 135 III 253 · BGE 135 III 253 · DTF 135 III 253
- Date
- 06.02.2009
- Numéro de dossier
- BGE 135 III 253
- Cour
- CH_BGE_005
- Issue
- Renvoi
Normes déterminantes
Résumé
Une société immobilière a résilié le bail d'un appartement genevois pour besoin personnel. Les locataires ont saisi la commission de conciliation en demandant principalement l'annulation du congé et subsidiairement une prolongation. La commission a validé le congé mais accordé une prolongation de deux ans. Les locataires n'ont pas contesté cette décision devant le juge dans le délai de trente jours. En revanche, la bailleresse a saisi le tribunal pour contester la durée de la prolongation accordée. Devant le juge cantonal, les locataires ont repris leur conclusion principale tendant à l'annulation du congé. La cour d'appel a refusé d'examiner cette demande au motif que les locataires n'avaient pas saisi le juge dans le délai légal après la décision de conciliation.
Le Tribunal fédéral admet le recours et renvoie la cause à la juridiction cantonale pour qu'elle statue sur la validité du congé. Il confirme que lorsque l'une des parties au contrat de bail saisit valablement le juge dans le délai de trente jours prévu par l'article 273 alinéa 5 CO, la décision de l'autorité de conciliation devient entièrement caduque. Cette caducité s'étend à tous les chefs de la décision, y compris ceux concernant lesquels l'autre partie n'a pas formé de recours dans le délai imparti.
La haute juridiction précise que la mission première de l'autorité de conciliation est de favoriser un règlement amiable et que sa décision ne constitue pas un jugement de première instance définitif, mais une ultime tentative de conciliation. Dès lors que la bailleresse a saisi le tribunal pour contester la prolongation, la conciliation a définitivement échoué et la décision de l'autorité de conciliation est mise à néant. Les locataires sont donc libres, dans les limites du droit procédural applicable, de reprendre leurs conclusions initiales en annulation du congé ou de former une demande reconventionnelle, sans être pénalisés pour avoir manifesté une attitude conciliante préalable. Le fait qu'ils n'aient pas saisi le juge dans les trente jours procède de l'espoir de mettre fin au litige à l'amiable et reste sans effet juridique tant qu'un accord n'est pas trouvé.
La cour cantonale ayant violé les articles 273 alinéa 5 et 274f alinéa 1 CO en considérant à tort que la décision de conciliation était devenue définitive à l'égard des recourants, l'arrêt attaqué est annulé. Conformément à l'article 107 alinéa 2 LTF, la cause est retournée à l'autorité cantonale pour nouvelle décision sur la validité du congé, le Tribunal fédéral ne pouvant statuer directement à la place du juge cantonal qui n'a pas encore examiné ce point.
Regeste
Art. 273 Abs. 5 und Art. 274f Abs. 1 OR; Entscheidungsbefugnis der Schlichtungsbehörde in Mietsachen; Rechtslage, wenn eine der Parteien den Richter anruft. Ruft mindestens eine der Parteien des Mietvertrages rechtmässig den Richter an, fällt der Entscheid der Schlichtungsbehörde dahin, so dass die andere Partei in den Schranken des anwendbaren Verfahrensrechts grundsätzlich frei ist, materielle Rechtsbegehren zu stellen und eine Widerklage zu erheben (E. 2). Regeste Art. 273 al. 5 et art. 274f al. 1 CO; pouvoir de décision de l'autorité de conciliation; situation juridique lorsqu'une des parties saisit le juge. Lorsque l'une au moins des parties au contrat de bail saisit valablement le juge, la décision de l'autorité de conciliation est caduque, de sorte que l'autre partie est en principe libre, dans les limites fixées par le droit de procédure applicable, de conclure sur l'objet du litige et de former une demande reconventionnelle (consid. 2). Regesto Art. 273 cpv. 5 e art. 274f cpv. 1 CO; potere di decisione dell'autorità di conciliazione; situazione giuridica quando una delle parti adisce il giudice. Quando almeno una delle parti del contratto di locazione adisce validamente il giudice, la decisione dell'autorità di conciliazione è caduca, di modo che l'altra parte è di principio libera, nei limiti fissati dal diritto di procedura applicabile, di formulare conclusioni sul merito del litigio e di presentare una domanda riconvenzionale (consid. 2).
Décision originale auprès du tribunal ↗
Le résumé, l'issue et les normes déterminantes sont établis automatiquement et peuvent contenir des erreurs. Seule la décision originale fait foi. Pas de conseil juridique.
Décisions apparentées
- Bailleresse résilie le bail pour incivilités répétées du fils de la locataire : résiliation extraordinaire valable en application de l'article 257f al. 3 CO
- Locataire ne paie pas le loyer: bailleur résilie le bail après dépôt d’un avis de retrait à la poste; notification valable malgré détention des gérants (art. 266o CO)
- Locataire conteste une expulsion après congé valablement notifié : recours au Tribunal fédéral irrecevable faute de motifs suffisants (art. 108 al. 1 let. b LTF)
- Locataire expulsée pour rénovation d'un appartement vétuste dans un immeuble de 1967 : congé valable car projet suffisamment mûr et volonté réelle démontrée (art. 271 al. 1 CO)
- Locataires absents depuis quatre ans: congé notifié à l'adresse du bail valable, contestation tardive (art. 273 al. 1 CO)
- Locataire sollicite une baisse de loyer après la sortie de l'immeuble du contrôle HLM: tempérament à l'action conjointe admis et méthode absolue applicable (art. 269 CO)
- Locataires d’un hôtel à Genève contestent la résiliation pour besoin familial: révision rejetée faute de procédure pénale, mais prolongation de bail accordée en raison de l’imprécision accrue du projet familial après la séparation du couple (art. 272b CO)
- Bailleresse résilie un bail commercial pour rénovation lourde : congé annulé car projet non suffisamment mûr et informations insuffisantes fournies à la locataire (art. 271 al. 1 CO)