Bailleresse ne peut facturer des frais d'exploitation sans convention spéciale claire dans le bail : renvoi aux conditions générales préimprimées insuffisant (art. 257a al. 2 CO)
- Date
- 04.02.2016
- Numéro de dossier
- 4A_622/2015
- Cour
- I. Zivilrechtliche Abteilung
- Issue
- Rejeté
Normes déterminantes
Résumé
Une société immobilière (bailleresse) avait conclu quatre baux avec des locataires, chacun comportant un acompte pour les frais accessoires, dont une sous-rubrique « frais d'exploitation selon chiffre 6.2 des Conditions générales ». Ces conditions générales, éditées par la SVIT, contenaient un catalogue standardisé de frais d'exploitation sans adaptation aux immeubles concernés. Les locataires ont demandé le remboursement des frais d'exploitation payés indûment, estimant qu’aucune convention spéciale n’avait été conclue. La bailleresse a contesté cette interprétation devant les tribunaux cantonaux, puis devant le Tribunal fédéral, qui devait statuer sur la validité de la convention relative aux frais d'exploitation.
Le Tribunal fédéral rejette le recours de la bailleresse. Il constate que les contrats de bail ne contiennent aucune description claire et précise des frais d'exploitation à la charge des locataires, mais se contentent de renvoyer au chiffre 6.2 des Conditions générales 1993 de la SVIT, qui énumère de façon standardisée des frais tels que l'entretien des installations, le nettoyage des escaliers ou les honoraires de gérance, sans aucune adaptation aux immeubles loués ni aucune indication permettant au locataire non juriste de comprendre aisément quels postes concrets lui seront facturés. Le Tribunal fédéral souligne que, contrairement à l’arrêt 4A_185/2009 où une annexe spécifique et individualisée était jointe au bail, le simple renvoi à des conditions générales préimprimées ne satisfait pas à l’exigence d’une « convention spéciale » au sens de l’art. 257a al. 2 CO. Cette exigence légale vise à garantir la transparence et la prévisibilité pour le locataire au moment de la conclusion du bail, ce qui n’est pas assuré ici. Le Tribunal fédéral confirme ainsi que les frais d'exploitation n'ont pas fait l'objet d'une convention valide et que leur facturation est donc illégale. En conséquence, le recours est rejeté. La bailleresse supporte les frais judiciaires de 3'000 fr. et verse une indemnité de 3'500 fr. aux locataires à titre de dépens. Cette décision illustre de façon exemplaire la stricte application de l'exigence de clarté et de spécificité pour les conventions relatives aux frais accessoires, excluant tout renvoi général à des textes annexes non individualisés.
Décision originale auprès du tribunal ↗
Le résumé, l'issue et les normes déterminantes sont établis automatiquement et peuvent contenir des erreurs. Seule la décision originale fait foi. Pas de conseil juridique.
Décisions apparentées
- Copropriétaires contestent la suppression de droits d'usage privatif sur jardins communs octroyés par décision d'assemblée : le droit de veto de l'art. 712g al. 4 CC ne s'applique qu'aux droits inscrits dans le règlement, mais la cour cantonale a violé le droit d'être entendues sur les dépens
- Père présumé conteste l'ordonnance d'une expertise ADN dans une action en constatation de paternité: la preuve directe est admise même sans cohabitation préalablement établie (art. 261 ss CC)
- Époux demande la suppression totale de la contribution d'entretien post-divorce: mariage de 25 ans marquant durablement la situation économique de l'épouse justifie le maintien du standard de vie antérieur (art. 125 CC)
- Poursuivi conteste la mainlevée définitive d'une opposition fiscale pour défaut de preuve d'envoi malgré un rapport sur les dysfonctionnements postaux : recours irrecevable pour valeur litigieuse insuffisante et absence de question juridique de principe (art. 74 al. 1 let. b et art. 74 al. 2 let. a LTF)
- Père frontalier vivant en France conteste l’imputation d’un revenu hypothétique pour le calcul de la pension alimentaire en faveur de ses triplés mineurs : le Tribunal fédéral confirme l’imputation de 4'473 francs mensuels dès mars 2023 (art. 277 al. 2 CC)
- Employé licencié le jour de sa reprise après deux périodes d'incapacité de travail : licenciement non abusif car la maladie n'est pas imputable à l'employeur (art. 336 al. 1 let. a CO)
- Créancier monégasque requiert le séquestre de fonds détenus en Suisse par son cocontractant : absence de lien suffisant avec la Suisse et motivation insuffisante du recours (art. 271 al. 1 ch. 4 LP)
- Fonctionnaire engagé pendant la période d'essai licencié pour atteinte au lien de confiance suite à un processus de recrutement vicié impliquant une co-directrice liée personnellement au candidat (art. 27 SVPG)