Locataire renonce à toute réduction de loyer pour nuisances liées aux travaux dans ou sur l'ensemble de l'immeuble dans une transaction judiciaire (art. 260 al. 2 CO)
- Date
- 08.04.2020
- Numéro de dossier
- 4A_456/2019
- Cour
- I. Zivilrechtliche Abteilung
- Issue
- Rejeté
Normes déterminantes
Résumé
Une société exploitant un cabinet médical était locataire de locaux dans la Tour Bel-Air à Lausanne. Suite à un litige sur la résiliation anticipée du bail pour travaux, les parties ont conclu une transaction judiciaire le 17 janvier 2012, prévoyant notamment un déménagement temporaire dans des locaux de substitution rue des Terreaux 13, avec une clause de renonciation à toute prétention pour les désagréments causés par les travaux de rénovation « dans ou sur l'ensemble de l'immeuble de la Tour Bel-Air (parcelle xxx) ». À partir de mai 2015, des travaux importants ont été entrepris directement dans ces locaux de substitution, occasionnant des nuisances continues jusqu’au départ du locataire en décembre 2016. La locataire a alors demandé une réduction de loyer de 50 % pour cette période, invoquant l’article 259d du Code des obligations. La bailleresse a opposé la clause de renonciation contenue dans la transaction. Le litige portait donc sur l’interprétation et la validité de cette renonciation contractuelle à la réduction de loyer pour nuisances.
Le Tribunal fédéral rejette le recours de la locataire contre l’arrêt de la Cour d’appel civile du canton de Vaud qui avait confirmé le rejet de sa demande de réduction de loyer. La cour cantonale a correctement interprété la clause de renonciation figurant au chapitre III, deuxième alinéa, de la transaction judiciaire du 17 janvier 2012 comme couvrant non seulement les travaux sur la Tour Bel-Air, mais aussi ceux menés dans les locaux de substitution au 13 rue des Terreaux, puisque la clause mentionne explicitement « les travaux de rénovation dans ou sur l'ensemble de l'immeuble de la Tour Bel-Air (parcelle xxx) », et que la locataire avait elle-même, dès 2011, précisé l’étendue de cette parcelle dans une demande écrite et produit l’extrait du registre foncier correspondant. Cette interprétation repose sur la recherche de la volonté réelle et commune des parties selon les articles 1 et 18 al. 1 du Code des obligations, et le Tribunal fédéral ne peut la remettre en cause, car la critique de la locataire ne démontre aucune inexactitude manifeste ni arbitraire au sens de l’article 97 al. 1 LTF et de l’article 9 de la Constitution. En outre, la clause de renonciation est valable au regard de l’article 260 al. 2 CO, car la locataire, assistée d’un mandataire professionnel, avait été suffisamment informée avant la signature de la transaction : elle disposait de l’extrait du registre foncier, du diagnostic du complexe, de l’addendum au plan partiel d’affection, de l’info presse municipale du 17 juin 2009, ainsi que de plannings détaillés datant de 2009 qui décrivaient précisément les travaux au n° 13 de la rue des Terreaux et mettaient en évidence leur chevauchement avec ceux de la Tour. La locataire ne pouvait donc pas ignorer la probabilité de nuisances simultanées. Les frais judiciaires de 2'000 francs et une indemnité de dépens de 2'500 francs sont mis à sa charge, conformément aux articles 66 al. 1 et 68 al. 1 LTF. Cette décision confirme que la renonciation à la réduction de loyer pour nuisances, lorsqu’elle est clairement formulée dans une transaction judiciaire et que la partie renonçante a été suffisamment informée, lie les parties même pour des travaux effectués dans les locaux de substitution.
Décision originale auprès du tribunal ↗
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