Propriétaire conteste la réduction du loyer initial d'un appartement dans un immeuble ancien à Genève : la cour cantonale a violé la répartition du fardeau de la preuve des loyers usuels (art. 269a let. a CO)
- Date
- 29.11.2016
- Numéro de dossier
- 4A_295/2016
- Cour
- I. Zivilrechtliche Abteilung
- Issue
- Renvoi
Normes déterminantes
Art. 105 LTF Art. 11 OBLF Art. 19 OBLF Art. 269 CO Art. 269a CO Art. 270 CO
Résumé
Une société immobilière (bailleresse) a loué un appartement à Genève à un locataire pour un loyer annuel de 24'720 francs, soit 2'060 francs par mois, charges non comprises. Le locataire a saisi la Commission de conciliation puis le Tribunal des baux et loyers afin de contester ce loyer initial comme abusif, invoquant des statistiques genevoises indiquant un loyer moyen de 1'143 francs pour un trois-pièces dans un immeuble ancien. Le Tribunal des baux a rejeté la demande, mais la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice du canton de Genève a admis l'appel du locataire et réduit le loyer à 15'000 francs par an. La bailleresse a interjeté un recours au Tribunal fédéral, contestant notamment la méthode de preuve utilisée par la cour cantonale.
Le Tribunal fédéral admet le recours de la bailleresse et annule l'arrêt de la cour cantonale, renvoyant la cause pour instruction complémentaire. Il constate que l'immeuble, construit en 1929 et resté en mains de la même propriétaire depuis, constitue un immeuble ancien au sens de la jurisprudence, ce qui implique que le loyer initial doit être déterminé exclusivement sur la base des loyers usuels du quartier (art. 269a let. a CO). Or, il n'existe pas à Genève de statistiques officielles satisfaisant aux exigences de l'art. 11 OBLF, rendant obligatoire l'application de la méthode des cinq logements de comparaison. Le locataire, qui portait le fardeau de la preuve des loyers usuels (art. 8 CC), n'a pas produit les cinq exemples requis, se contentant de références à des statistiques générales. La cour cantonale a donc commis une violation du droit en inversant le fardeau de la preuve et en imposant à la bailleresse l'obligation de fournir des contre-preuves, ce qui est contraire à la répartition légale des charges probatoires. Le Tribunal fédéral rejette l'argument selon lequel des statistiques non officielles pourraient servir d'indice pour une présomption d'abusivité, car cela violerait l'art. 19 al. 4 OBLF. En conséquence, les frais de procédure sont mis à la charge du locataire, qui succombe, et il est condamné à verser une indemnité de dépens à la bailleresse (art. 66 al. 1 et art. 68 al. 1 LTF). Cette décision confirme la rigueur requise dans la preuve des loyers usuels pour les immeubles anciens et réaffirme que la simple référence à des statistiques générales ne saurait remplacer la production des cinq logements comparatifs exigés par la loi.
Décision originale auprès du tribunal ↗
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Décisions apparentées
- Bailleresse augmente le loyer de 71 % par rapport au précédent locataire : présomption d’abus non levée faute de trois à quatre logements comparables, fixation du loyer à 8'400 fr. confirmée (art. 269 et 269a CO)
- Locataires d'une arcade commerciale résiliée pour défaut de paiement du loyer de novembre 2020 : absence de déclaration valable de compensation et motivation suffisante de la majoration de loyer du 18 mai 2015 (art. 257d et art. 269d CO)
- Bailleresse omet la formule officielle topique lors de la conclusion d’un bail pour un immeuble récent : fixation du loyer initial selon la méthode absolue du rendement brut avec taux actualisés et réduction des frais d’investissement pour insuffisance de preuve (art. 269a let. c CO)
- Bailleresse augmente le loyer d’un bail indexé à l’ISPC sur la base de travaux de rénovation importants : hausse justifiée à hauteur de 23,5 %, compensation par la baisse du taux hypothécaire interdite pendant la période d’indexation (art. 269b CO, art. 270c CO, art. 14 OBLF)
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- Avocat fournit des loyers et locataires fictifs dans les formules officielles de notification du loyer pour augmenter le rendement des immeubles : faux intellectuel punissable selon l'article 251 CP, mais pas dans les contrats de bail faute d'exigence légale
- Locataires contestent une augmentation de loyer de 46 % pour un appartement dans un immeuble ancien : présomption d'abusivité retenue, fixation du loyer à 1'800 fr. confirmée sur base de statistiques OFS pondérées (art. 270 al. 1 CO)
- Bailleresse résilie un bail pour motifs économiques afin d'obtenir un loyer plus élevé : absence de preuve du rendement net ou des loyers comparatifs rend la résiliation abusive (art. 271 et 271a CO)