Projet de construction sur parcelles réunies nécessitant un accès par servitude: annulation du permis car absence de preuve que la servitude sur la parcelle de 500 m² subsiste après réunion en 2'111 m² avec 12 logements (art. 730 CC, art. 974b al. 3 CC)
- Date
- 30.09.2024
- Numéro de dossier
- 1C_437/2023
- Cour
- I. Öffentlich-rechtliche Abteilung
- Issue
- Admis
Normes déterminantes
Résumé
Des voisins ont formé un recours contre un arrêt cantonal ayant rejeté leurs oppositions à un permis de construire délivré par la Municipalité de Pully pour un projet de quatre bâtiments d’habitation (24 logements) sur plusieurs parcelles réunies. Le projet impliquait un transfert d’indice entre zones d’affectation distinctes et reposait sur des servitudes d’accès existantes, notamment une servitude de passage sur des fonds tiers au bénéfice de la parcelle n° 1613 (500 m²) pour accéder au sud du projet. Les recourants contestaient la suffisance des accès, la légalité du transfert d’indice interzones et l’application de l’art. 12 RCATC. La question centrale était de savoir si la servitude initialement constituée au profit d’un petit fonds pouvait valablement desservir un ensemble immobilier largement agrandi et densifié.
Le Tribunal fédéral admet les recours et annule l’autorisation de construire du 25 juin 2021, ainsi que l’arrêt cantonal qui l’avait confirmée. La décision repose sur un défaut d’équipement routier suffisant pour la partie sud du projet : la servitude de passage à pied et pour tous véhicules dont bénéficiait la parcelle n° 1613 (500 m²) ne peut, sans preuve contraire, être considérée comme valide après sa réunion avec les parcelles n° 1607 et 1608 pour former la nouvelle parcelle n° 1607 de 2'111 m², destinée à accueillir deux bâtiments de six logements chacun. Selon l’art. 974b al. 3 CC, une telle extension du fonds dominant constitue une aggravation de la servitude, qui exige le consentement des propriétaires grevés ou une décision judiciaire. Or, le maître d’ouvrage n’a fourni aucune démonstration — ni dans le dossier d’enquête ni par un jugement civil — que cette servitude demeurait opposable après la réunion parcellaire. En conséquence, le projet ne remplit pas la condition d’équipement exigée par l’art. 22 al. 2 let. b LAT, rendant illégal le permis de construire. Comme le projet forme un tout indivisible impliquant remaniement parcellaire et transferts d’indice interzones, l’annulation concerne l’ensemble du permis, et non seulement la partie sud. Le Tribunal fédéral rejette les autres griefs relatifs à l’interprétation de l’art. 12 RCATC et au transfert d’indice, estimant qu’ils ne révèlent pas d’arbitraire, mais retient expressément que l’absence de preuve de la validité de la servitude post-réunion constitue une violation des art. 19 al. 1 LAT, 22 al. 2 let. b LAT et 104 al. 3 LATC, et que l’application de ces normes sans vérification de la non-aggravation de la servitude est arbitraire au sens de l’art. 730 CC. Les frais de justice (9'000 fr.) sont mis à la charge des intimées, et des indemnités de dépens de 3'000 fr. chacune sont allouées aux trois groupes de recourants, partagées entre les deux intimées. Cette décision confirme l’exigence stricte de démontrer, avant délivrance du permis, la pérennité des titres juridiques d’accès dans les cas de réunion parcellaire substantielle, même lorsque la servitude existait initialement.
Décision originale auprès du tribunal ↗
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