Héritiers contestent l'évaluation d'un droit de superficie sur une maison de maître classée : méthode de la valeur de rendement retenue malgré l'absence d'indemnité de retour et les contraintes de classement (art. 779d al. 1 CC)

Normes déterminantes

Art. 21 CC Art. 617 CC Art. 667 CC Art. 675 CC Art. 730 CC Art. 779 CC Art. 779c CC Art. 779d CC Art. 779e aCC

Résumé

Des héritiers ont formé un recours contre un arrêt cantonal confirmant la vente aux enchères publiques d’un droit de superficie portant sur une maison de maître, une orangerie et une serre situées sur une parcelle genevoise. Le droit de superficie, constitué en 1960, avait été modifié en 1968 pour exclure toute indemnité de retour à son échéance en 2060. Une expertise avait été ordonnée pour déterminer la mise à prix, avec trois hypothèses d’étendue d’accès aux bâtiments. Les recourants ont contesté la méthode d’évaluation retenue, l’étendue du droit d’accès, la prise en compte de la vétusté et des frais d’entretien liés au classement du bien, ainsi que l’opposabilité de la clause « zéro » aux tiers de bonne foi.

Le Tribunal fédéral rejette le recours. Il confirme que la méthode de la valeur de rendement, fondée sur les avantages financiers (valeur locative) que le superficiaire retire du droit pour la durée restante jusqu’à l’échéance, était justifiée compte tenu des spécificités du droit de superficie litigieux — absence de rente, absence d’indemnité à l’échéance et absence de valeur définie pour les constructions à la constitution du droit — et que l’expert avait motivé ce choix de manière solide et crédible. Il constate que l’expert n’a pas commis d’erreur en retenant une appréciation subjective plutôt que métrique des trois variantes d’accès, conformément à l’ordonnance d’expertise qui ne prescrivait pas de mesurage précis en m². Il retient que le classement du domaine X.________ par le Conseil d’État le 21 juin 2017 implique une obligation légale d’entretien incombant au superficiaire, justifiant la déduction de 500'000 francs pour les travaux minimaux requis, et que cette obligation influence directement la valeur de rendement des constructions. Enfin, il confirme que la clause « zéro », inscrite dans les actes notariés de 1968, demeure opposable aux tiers de bonne foi en vertu de l’art. 21 al. 2 Tit. fin. CC et de l’art. 779e aCC, car elle découle d’une convention accessoire à la servitude créée avant la révision du droit des servitudes. Les recourants, qui succombent, doivent supporter solidairement les frais judiciaires fédéraux de 20'000 francs et verser une indemnité de 25'000 francs aux intimés à titre de dépens. Cette décision est notable pour avoir clarifié que la valeur d’un droit de superficie doit être déterminée du point de vue de son titulaire, en fonction des avantages qu’il en retire, et que les obligations d’entretien découlant du droit public peuvent légitimement affecter cette évaluation, même si elles ne relèvent pas du régime strict des droits réels.