Mieter irrt über Vermieteridentität beim Erstreckungsvergleich: Grundlagenirrtum bejaht, Vergleich unverbindlich (Art. 24 Abs. 1 Ziff. 4 OR)
- BGE / ATF / DTF
- BGE 132 III 737 · ATF 132 III 737 · DTF 132 III 737
- Datum
- 05.09.2006
- Geschäftsnummer
- BGE 132 III 737
- Abteilung
- CH_BGE_005
- Ausgang
- Gutgeheissen
Tragende Normen
Zusammenfassung
Seit 1971 mietende Eheleute schlossen vor der Schlichtungsbehörde Zürich einen Vergleich über die Erstreckung ihres Mietverhältnisses bis Juni 2005, nachdem der Beklagte wegen Eigenbedarfs gekündigt hatte. Die Mieter gingen dabei irrtümlich davon aus, dass der Beklagte weiterhin Vermieter sei, obwohl er die Liegenschaft bereits 2000 an eine von ihm beherrschte Aktiengesellschaft verkauft hatte. Nach Entdeckung dieses Umstands im März 2004 begehrten die Mieter die Aufhebung des Vergleichs wegen Irrtums über die Person des Vermieters. Das Mietgericht und das Obergericht wiesen die Klage ab, da sie annahmen, der Irrtum sei nicht wesentlich und die Anfechtung verstosse gegen Treu und Glauben.
Das Bundesgericht hiess die Berufung der Mieter gut und stellte fest, dass der geschlossene Vergleich für sie nicht verbindlich ist.
Der Irrtum der Mieter über die Identität des Vermieters war objektiv wesentlich gemäss Art. 24 Abs. 1 Ziff. 4 OR. Wären die Mieter zum Zeitpunkt der Schlichtungsverhandlung darüber informiert gewesen, dass nicht der Beklagte, sondern die Aktiengesellschaft Eigentümerin war, hätten sie den Vergleich nicht abgeschlossen, sondern die Nichtigkeit der Kündigung geltend gemacht. Ein sorgfältiger Anwalt hätte ihnen aufgrund der rechtlichen Selbständigkeit der juristischen Person zwingend zur Ablehnung geraten, da ein Vergleich mit einem Nichtvermieter gegenüber der tatsächlichen Vermieterin wirkungslos wäre. Die wirtschaftliche Beherrschung der AG durch den Beklagten ändert daran nichts, da die rechtliche Trennung zu beachten ist und ein Durchgriff nicht zugemutet werden kann.
Die Anfechtung verstösst nicht gegen Treu und Glauben gemäss Art. 25 Abs. 1 OR. Die Vorinstanz nahm fälschlicherweise an, die Mieter würden kaum Vorteile aus der Anfechtung ziehen. Tatsächlich unterscheidet sich die Rechtslage bei einer Kündigung durch die Aktiengesellschaft erheblich von jener bei einer Kündigung durch den Beklagten persönlich. Ob der Eigenbedarf eines Aktionärs als dringender Eigenbedarf der Gesellschaft im Sinne von Art. 271a Abs. 3 lit. a OR anerkannt wird, ist rechtlich umstritten und könnte dazu führen, dass die Kündigung mangels schützenswerten Interesses der AG anfechtbar wäre. Zudem wäre bei einer neuen Kündigung durch die AG die Sperrfrist nach Art. 271a Abs. 1 lit. e OR relevant. Da die Interessenabwägung nach Art. 272 Abs. 2 lit. d OR bei einer juristischen Person als Vermieterin anders ausfallen könnte als beim natürlichen Personen-Eigenbedarf, haben die Mieter ein legitimes Interesse an der Überprüfung der Kündigung. Die Dauer des Verfahrens allein rechtfertigt keine Unzulässigkeit der Anfechtung.
Regeste
Grundlagenirrtum bei gerichtlichem Vergleich über die Erstreckungsdauer nach Kündigung wegen Eigenbedarfs; rechtsmissbräuchliches Verhalten (Art. 24 Abs. 1 Ziff. 4, Art. 25 Abs. 1, Art. 271a Abs. 3 lit. a und Art. 272 Abs. 2 lit. d OR). Voraussetzungen für die Anfechtung eines gerichtlichen Vergleichs wegen Grundlagenirrtums (E. 1). Für die Beurteilung der Wesentlichkeit des Irrtums massgebender Zeitpunkt (E. 2). Ob die Person, mit deren "Eigenbedarf" die Kündigung begründet wird, selbst Partei des Mietvertrages ist oder lediglich die Vermieterin wirtschaftlich beherrscht, kann einen Einfluss auf die Zulässigkeit der Kündigung und die Erstreckungsdauer haben. Die Berufung auf einen Irrtum über die Person der Vermieterin verstösst daher nicht gegen Treu und Glauben (E. 3).
Originalentscheid beim Gericht ↗
Zusammenfassung, Ausgang und tragende Normen sind maschinell ermittelt und können Fehler enthalten. Massgebend ist der Originalentscheid. Keine Rechtsberatung.
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