Kündigung wegen Sanierung nicht treuwidrig, Erstreckung mangels Suchbemühungen verneint (Art. 271 Abs. 1 OR, Art. 272 Abs. 1 OR)
- Datum
- 17.07.2023
- Geschäftsnummer
- 4A 246/2023
- Ausgang
- Abgewiesen
Tragende Normen
Art. 42 BGG Art. 266a OR Art. 271 OR Art. 272 OR Art. 272b OR
Zusammenfassung
Eine Mieterin kündigt ihren Mietvertrag über eine 4-Zimmerwohnung mit Parkplatz und zwei Lagerräume in Uster an, nachdem der Vermieter die Liegenschaft sanieren möchte. Die Mieterin macht geltend, die Kündigung sei missbräuchlich, da das Bauprojekt nicht realisierbar sei, und verlangt hilfsweise eine Erstreckung des Mietverhältnisses um vier Jahre aufgrund ihrer gesundheitlichen Einschränkungen und fehlender Ersatzwohnungen. Das Obergericht Zürich weist die Klage ab und bestätigt, dass der ernsthafte Sanierungswille des Vermieters gegeben sei und die Mieterin keine ausreichenden Suchbemühungen für eine Ersatzwohnung nachweisen könne.
Das Bundesgericht weist die Beschwerde der Mieterin ab, soweit darauf eingetreten wird. Hinsichtlich der Missbräuchlichkeit der Kündigung stellt das Gericht fest, dass der Vermieter seinen ernsthaften Sanierungswillen durch konkrete Handlungen belegt hat. Er liess bereits vor der Kündigung Pläne ausarbeiten und bezahlte Rechnungen des Architekturbüros in Höhe von insgesamt über 100'000 Franken. Zudem wurde das Bauprojekt nachträglich mit Bauentscheid vom 3. November 2021 bewilligt, was als starkes Indiz dafür dient, dass das Vorhaben zum Zeitpunkt der Kündigung nicht offensichtlich mit dem öffentlichen Baurecht unvereinbar war. Gemäss Art. 271 Abs. 1 OR liegt daher kein Verstoss gegen Treu und Glauben vor.
Hinsichtlich des Eventualbegehrens auf Erstreckung des Mietverhältnisses gemäss Art. 272 Abs. 1 OR fehlt es an einer Härte, die durch die Interessen des Vermieters nicht gerechtfertigt wäre. Die Vorinstanz stellte fest, dass sich die Beschwerdeführerin trotz einer Kündigungsfrist von 14 Monaten und einer zusätzlichen Erstreckung von sechs Monaten nicht für eine einzige Wohnung beworben hat. Dieses Fehlen jeglicher konkreter Suchbemühungen kann nicht allein durch den Hinweis auf einen angespannten Wohnungsmarkt kompensiert werden. Auch das erst im Berufungsverfahren vorgebrachte Argument einer gesundheitlichen Behinderung bei der Wohnungssuche wurde zu Recht als unzulässiges Novum zurückgewiesen, da es weder substantiiert noch prozesskonform eingebracht wurde. Das Bundesgericht bestätigt somit den Ermessensentscheid der Vorinstanz, wonach die Voraussetzungen für eine weitere Erstreckung gemäss Art. 272b Abs. 1 OR nicht erfüllt sind.
Die Beschwerdeführerin wird kosten- und entschädigungspflichtig.
Regeste
Mietvertrag, Kündigung, Erstreckung, | Vertragsrecht
Originalentscheid beim Gericht ↗
Zusammenfassung, Ausgang und tragende Normen sind maschinell ermittelt und können Fehler enthalten. Massgebend ist der Originalentscheid. Keine Rechtsberatung.
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