Kündigung wegen Sanierung gültig trotz fehlender Baubewilligung; Erstreckung auf drei Monate bestätigt (Art. 271 Abs. 1 OR, Art. 272 OR)
- Datum
- 16.01.2020
- Geschäftsnummer
- 4A 396/2019
- Ausgang
- Abgewiesen
Tragende Normen
Art. 42 BGG Art. 106 BGG Art. 271 OR Art. 272 OR Art. 272b OR Art. 52 ZPO Art. 152 ZPO Art. 311 ZPO
Zusammenfassung
Zwei Mieter einer seit 1983 bzw. 2010 gemieteten Wohnung in Zürich wehren sich gegen eine ordentliche Kündigung per Ende März 2019, welche die Vermieterin zur Durchführung umfassender Sanierungsarbeiten aussprach. Die Mieter beantragen die Ungültigkeitserklärung der Kündigung sowie hilfsweise eine Erstreckung des Mietverhältnisses um 48 Monate. Sie rügen insbesondere, dass zum Kündigungszeitpunkt noch kein ausgereiftes Bauprojekt vorgelegen habe und CAD-Pläne rückdatiert worden seien. Zudem machen sie geltend, ihre lange Mietdauer von bis zu 35 Jahren sei als Härtegrund ungenügend gewichtet worden. Das Obergericht wies die Berufung ab und erstreckte das Mietverhältnis lediglich bis Ende Juni 2019.
Das Bundesgericht weist die Beschwerde der Mieter ab, soweit darauf eingetreten wird. Eine nach Ablauf der Beschwerdefrist eingereichte zusätzliche Eingabe bleibt gemäss Art. 106 Abs. 2 BGG unberücksichtigt. Hinsichtlich der Gültigkeit der Kündigung hält das Gericht fest, dass die Vorinstanz zu Recht von einem genügend konkreten und realitätsnahen Sanierungsprojekt ausgegangen ist. Zum Zeitpunkt der Kündigung am 16. November 2017 lagen bereits eine Sanierungsstudie, ein Investitionsantrag über 2,5 Millionen Franken sowie ein Vorprojekt vor, aus denen sich der Umfang der Arbeiten wie Totalersatz von Küchen und Bädern ergab. Dass erst später eine Laservermessung stattfand oder Baubewilligungen erteilt wurden, ändert nichts an der Beurteilung der Treuwidrigkeit nach Art. 271 Abs. 1 OR. Die Rüge der Mieter, die Vorinstanz habe ihr rechtliches Gehör verletzt, weil sie pauschal auf erstinstanzliche Schriftsätze verwiesen hätten, ohne konkrete Bezugnahmen auf die angefochtenen Erwägungen zu nennen, geht fehl. Dies entspricht nicht den Begründungsanforderungen gemäss Art. 311 Abs. 1 ZPO und Art. 52 ZPO. Auch die Nichtzulassung von Beweisen war korrekt, da keine substantiierten Behauptungen mit spezifischen Beweismitteln verbunden wurden (Art. 152 ZPO). Bezüglich der Erstreckungsdauer bestätigt das Gericht das Ermessen der Vorinstanz. Die lange Mietdauer wurde nicht ignoriert, sondern floss mittelbar über die Kriterien der Ortsverbundenheit und Ortsgebundenheit in die Abwägung nach Art. 272 Abs. 1 und Art. 272b OR ein. Da die Stadt Zürich gut erschlossen ist, bestand keine quartierbezogene Gebundenheit, die eine längere Erstreckung zwingend erfordert hätte. Die Beschwerdeführer werden solidarisch kosten- und entschädigungspflichtig.
Regeste
Kündigungsschutz; Erstreckung | Vertragsrecht
Originalentscheid beim Gericht ↗
Zusammenfassung, Ausgang und tragende Normen sind maschinell ermittelt und können Fehler enthalten. Massgebend ist der Originalentscheid. Keine Rechtsberatung.
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