Justizze.

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Justizze. Art. 18 VMWG

Bundesgericht

Mieter verlangen Mietzinsherabsetzung wegen gesunkener Hypothekarzinssätze: Vorbehalt zur Kostensteigerung und Teuerung gilt als materiell gerechtfertigt, da Mieter keine konkreten Einwände gegen Vormietverhältnis vorgebracht haben (Art. 269 OR, Art. 269a lit. a und c OR, Art. 18 VMWG)

Datum
09.02.2017
Geschäftsnummer
4A 549/2016
Ausgang
Abgewiesen

Tragende Normen

Art. 42 BGG Art. 74 BGG Art. 76 BGG Art. 95 BGG Art. 100 BGG Art. 105 BGG Art. 106 BGG Art. 269 OR Art. 269a OR Art. 18 VMWG Art. 8 ZGB

Zusammenfassung

Zwei Mieter verlangten die Herabsetzung ihres Mietzinses für eine 4,5-Zimmer-Wohnung in V.________, weil der Referenzzinssatz für Hypotheken gesunken war. Sie beriefen sich auf einen Mietzinsvorbehalt im Vertrag vom 23. April 2002, der eine Reserve von 12,44 % enthielt – bestehend aus 6,86 % für Nichtausschöpfung der Teuerung (Landesindex von 127,2 auf 149,0 Punkte) und 5,58 % für Nichtausschöpfung der Betriebskostensteigerung (Mai 1991 bis 7. Februar 2002). Das Mietgericht wies die Klage ab, das Kantonsgericht Freiburg reduzierte den Mietzins teilweise um 2,05 %. Die Mieter erhoben Beschwerde ans Bundesgericht und rügten, die Vorinstanz habe nicht geprüft, ob der Vorbehalt materiell gerechtfertigt sei, und die Vermieterin sei nach Art. 8 ZGB beweispflichtig gewesen.

Das Bundesgericht wies die Beschwerde ab, soweit darauf einzutreten ist. Es stellte fest, dass die Beschwerdeführer nicht gerügt hatten, die Vorinstanz habe den Prozesssachverhalt willkürlich festgestellt, und daher die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz unanfechtbar blieb. Entscheidend war, dass die Beschwerdeführer – obwohl anwaltlich vertreten – keine konkreten Behauptungen zur materiellen Berechtigung des Mietzinsvorbehalts vorgebracht hatten, insbesondere keinen Vergleich mit dem Vormietverhältnis angestellt oder die Unzulässigkeit der pauschalen Kostensteigerung substantiiert dargelegt hatten. Da der Vorbehalt sich auf die relative Berechnungsmethode bezog, war eine materielle Beurteilung ohne Kenntnis des Vormietverhältnisses unmöglich; die Beschwerdeführer hatten jedoch gerade dieses Unterlassen. Damit war die Rüge, die Vorinstanz habe die materielle Berechtigung nicht geprüft, unbegründet. Der Vorbehalt beruhte auf Art. 269 OR (Nettoertrag), Art. 269a lit. a OR (Ortsüblichkeit) und lit. c OR (kostendeckende Bruttorendite), fand aber seine Rechtfertigung in der relativen Methode gemäss Art. 18 VMWG, die das Vertrauen in die bisherige Mietzinsführung schützt. Die Rüge zur Beweislast nach Art. 8 ZGB war unzulässig, weil die Beschwerdeführer diese Frage erst in der Beschwerde, nicht aber im Berufungsverfahren geltend gemacht hatten und zudem nur in Bezug auf die Kostensteigerung, nicht auf die Teuerung. Die Gerichtskosten von Fr. 2'000.-- wurden den Beschwerdeführern auferlegt (Art. 66 Abs. 1 BGG) und sie müssen der Beschwerdegegnerin Fr. 2'500.-- Parteientschädigung zahlen (Art. 68 Abs. 1 BGG). Die Entscheidung verdeutlicht, dass bei einem relativ formulierten Mietzinsvorbehalt die materielle Geltendmachung durch den Mieter konkret auf das Vormietverhältnis bezogen sein muss – ein allgemeiner Einwand genügt nicht.

Regeste

Mietzinsherabsetzung | Vertragsrecht

Originalentscheid beim Gericht ↗

Zusammenfassung, Ausgang und tragende Normen sind maschinell ermittelt und können Fehler enthalten. Massgebend ist der Originalentscheid. Keine Rechtsberatung.

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