Kanton Basel-Stadt führt Rückkehrrecht für Mieter nach Sanierung ein: Direkter Eingriff in privatrechtliches Mietverhältnis verletzt Vorrang des Bundesrechts (Art. 49 BV i.V.m. Art. 109 und Art. 122 BV)

Tragende Normen

Art. 29 BGG Art. 46 BGG Art. 82 BGG Art. 87 BGG Art. 89 BGG Art. 101 BGG Art. 26 BV Art. 34 KV-BS Art. 269 OR Art. 8a WRFG/BS Art. 5 ZGB

Zusammenfassung

Ein Eigentümer eines Mehrfamilienhauses im Kanton Basel-Stadt erhob beim Bundesgericht Beschwerde gegen die Teiländerung des kantonalen Gesetzes über die Wohnraumförderung (WRFG/BS), die im Anschluss an eine Volksinitiative beschlossen worden war. Streitgegenstand war insbesondere die neue Regelung in § 8a Abs. 3 lit. a WRFG/BS, welche die Bewilligung für Umbauten, Renovationen und Sanierungen davon abhängig machte, dass den bisherigen Mietparteien ein Recht zur Rückkehr in die sanierte oder umgebaute Liegenschaft eingeräumt wird. Der Beschwerdeführer rügte, diese Regelung verstoße gegen den Vorrang des Bundesrechts und verletze die Eigentumsgarantie. Der Regierungsrat des Kantons Basel-Stadt beantragte die Abweisung der Beschwerde. Das Bundesgericht prüfte, ob die angefochtene Norm mit übergeordnetem Recht vereinbar ist und ob die Beschwerde zulässig ist.

Das Bundesgericht hob § 8a Abs. 3 lit. a WRFG/BS auf, weil diese Bestimmung direkt in das vom Bundesrecht abschliessend geregelte Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter eingreift und keinen Vorbehalt des Bundeszivilrechts enthält. Das Rückkehrrecht gilt beinahe unterschiedslos für alle von einer Sanierung oder einem Umbau betroffenen Mietparteien, unabhängig davon, ob sie eines solchen Schutzes bedürfen oder nicht, und dient daher vorwiegend privaten Interessen. Damit ist die Regelung zivilrechtlicher Natur und verstösst gegen Art. 49 BV i.V.m. Art. 109 und Art. 122 BV. Die übrigen Teile der Beschwerde wurden abgewiesen: Die Bewilligungspflicht für Sanierungen ist eine verhältnismässige öffentlich-rechtliche Massnahme zur Bekämpfung der Mietknappheit und damit zulässig; die Beschränkung von Mietzinserhöhungen nach Sanierungen ist ebenfalls rechtmässig; und die Rügen zur Eigentumsgarantie waren unsubstantiiert. Der Beschwerdeführer war als Eigentümer eines Mehrfamilienhauses im Kanton Basel-Stadt zumindest virtuell betroffen und damit legitimiert; seine Beschwerde war fristgerecht, obwohl sie vor der Erwahrung der Volksabstimmung eingereicht wurde. Die Gerichtskosten in Höhe von Fr. 1'000.-- wurden dem teilweise unterliegenden Beschwerdeführer auferlegt; eine Parteientschädigung wurde nicht zugesprochen. Diese Entscheidung klärt erstmals, dass ein kantonales Rückkehrrecht für Mieter nach Sanierungen, das pauschal und ohne Differenzierung nach sozialer Bedürftigkeit gilt, als direkter Eingriff in das bundesrechtlich abschliessend geregelte Mietverhältnis unzulässig ist.

Regeste

Art. 49, 109 und 122 BV; § 34 KV/BS; § 8a Abs. 3 lit. a des Gesetzes des Kantons Basel-Stadt vom 5. Juni 2013 über die Wohnraumförderung (WRFG); abstrakte Normenkontrolle; Rückkehrrecht von Mietparteien nach einer Sanierung. Die streitige kantonale Bestimmung statuiert für Umbau-, Renovations- und Sanierungsvorhaben in Zeiten von Wohnungsnot eine Bewilligungspflicht. Die Bewilligung hängt davon ab, dass den bisherigen Mietparteien das Recht zur Rückkehr in die sanierte oder umgebaute Liegenschaft eingeräumt wird (E. 4.4). Vereinbarkeit der Norm mit der gewährleisteten Kantonsverfassung (E. 4.4.2 und 4.4.3). Methoden zur Abgrenzung von Privatrecht und öffentlichem Recht (E. 4.4.4). Das vorgesehene, pauschal eingeräumte Rückkehrrecht ist zivilrechtlicher Natur und greift direkt in das vom Bundesrecht abschliessend geregelte Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter ein. Aufhebung der Bestimmung, weil sie gegen den Vorrang des Bundesrechts verstösst (E. 4.4.5).