Flughafenhalter verlangen volle Anrechnung von Schallschutzkosten auf Enteignungsentschädigung: Bundesgericht bestätigt begrenzte Anrechnung nach Enteignungsgesetz (Art. 22 Abs. 1 EntG)

Tragende Normen

Art. 99 BGG Art. 19 EntG Art. 20 EntG Art. 22 EntG Art. 259d OR Art. 269a OR Art. 828 OR Art. 14 VMWG

Zusammenfassung

Die Flughafen Zürich AG und der Kanton Zürich erhoben Beschwerde gegen einen Entscheid des Bundesverwaltungsgerichts, der festgestellt hatte, dass nur ein Teil der von der Flughafenhalterin geleisteten Schallschutzkosten auf die Enteignungsentschädigung für fluglärmbedingten Minderwert angerechnet werden darf. Streitig war insbesondere, ob die gesamten Kosten für den Einbau von Schallschutzfenstern voll anzurechnen seien oder ob lediglich der wertvermehrende Anteil – also jener Teil, der den Verkaufserlös der Liegenschaften steigert – zu berücksichtigen sei. Die Beschwerdeführenden machten geltend, die Vorinstanz habe die vom Bundesgericht gestellten Vorgaben missachtet, falsche Parameter gewählt und unnötige Expertenkosten verursacht.

Das Bundesgericht wies die Beschwerde ab und bestätigte den Entscheid des Bundesverwaltungsgerichts, wonach nur Fr. 125'575.-- der Schallschutzkosten auf die Enteignungsentschädigung anzurechnen sind. Dies entspricht der gesetzlich vorgeschriebenen Begrenzung auf 10 % des Gebäudeminderwerts, um eine reformatio in peius zu vermeiden, obwohl der konkret berechnete wertvermehrende Anteil nach der vom Experten vorgeschlagenen Mehrwertmethode lediglich Fr. 55'327.90 betrug. Der Vorteil, der den Enteigneten aus den Schallschutzmassnahmen erwächst, ist nicht die Kostenersatzleistung selbst, sondern allein derjenige Teil, der sich auf den Ertragswert der Liegenschaften auswirkt – gemäss Art. 22 Abs. 1 EntG. Dazu wurde die vom Bundesgericht in einem früheren Rückweisungsentscheid geforderte Prüfung der Wertsteigerung bei einem hypothetischen Verkauf auf dem freien Immobilienmarkt konkret umgesetzt. Die Vorinstanz durfte die Investitionskosten von Fr. 245'491.-- auf Fr. 225'031.-- herabsetzen, weil nur dieser Betrag tatsächlich als Rückerstattung floss und der Abzug keinerlei Vorteil für die Enteignete brachte. Der Mehrwertüberwälzungssatz von 25 % ist angemessen, da er auf dem öffentlich zugänglichen Berechnungstool Mietrechtspraxis beruht und den konkreten Umständen entspricht – insbesondere weil die alten Holzfenster bereits doppelverglast waren und keine zusätzlichen Vorteile wie vereinfachte Reinigung entstanden. Das Schadensminderungspotenzial (Mietzinsherabsetzung) ist nicht als besonderer Vorteil anzurechnen, weil es bereits im hedonischen Modell ESchK implizit berücksichtigt ist und eine nachträgliche Korrektur mangels Anhaltspunkten für die Höhe nicht gerechtfertigt wäre. Einsparungen beim Erneuerungsfonds sind ebenfalls nicht anzurechnen, weil sie sich nicht auf den Verkaufserlös auswirken. Die Berechnungsmethode ist praktikabel und nicht mit unverhältnismässigem Aufwand oder erheblichen Unsicherheiten behaftet. Eine Gehörsverletzung bei der Behandlung der Expertenkosten liegt nicht vor, da die Vorinstanz die wesentlichen Einwände der Beschwerdeführenden sachgerecht behandelt hat. Die Beschwerdeführenden tragen die Gerichtskosten von Fr. 6'000.-- und müssen die Beschwerdegegnerin mit Fr. 6'000.-- entschädigen. Das Urteil stellt klar, dass bei Enteignungsentschädigungen für Fluglärm der anzurechnende Vorteil stets unter der Käuferperspektive zu bestimmen ist und nicht auf reinen Kostenersatzberichten beruhen darf.

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