Vermieterin erhöht Anfangsmietzins um 44 % nach fast 20-jährigem Vormietverhältnis: Bundesgericht korrigiert Beweislastverteilung bei Vermutung der Missbräuchlichkeit (Art. 270 OR)

Tragende Normen

Art. 269 OR Art. 269a OR Art. 270 OR Art. 11 VMWG

Zusammenfassung

Eine Vermieterin erhöhte den Anfangsmietzins für eine Altbauliegenschaft in Zürich um knapp 44 % gegenüber dem zuletzt vom Vormieter bezahlten Betrag und berief sich dabei auf die Orts- und Quartierüblichkeit. Die Mieterin klagte daraufhin auf Herabsetzung des Mietzinses als missbräuchlich. Das Mietgericht und später das Obergericht des Kantons Zürich erklärten den vereinbarten Mietzins für missbräuchlich und setzten ihn rückwirkend herab. Gegen dieses Urteil legte die Vermieterin beim Bundesgericht Beschwerde ein. Streitpunkt war insbesondere, ob bei einer massiven Mietzinserhöhung nach langjährigem Vormietverhältnis die Vermutung der Missbräuchlichkeit greift und wie diese zu erschüttern ist.

Das Bundesgericht hob das Urteil des Obergerichts Zürich auf und verwies die Sache zur neuerlichen Entscheidung zurück. Es stellte fest, dass die Vorinstanz die Rechtsprechung zur tatsächlichen Vermutung der Missbräuchlichkeit bei massiver Mietzinserhöhung falsch angewandt habe: Statt zu prüfen, ob die Vermieterin begründete Zweifel an dieser Vermutung geweckt habe – etwa durch das fast 20-jährige Vormietverhältnis oder das Privatgutachten mit 23 Vergleichsobjekten – sei fälschlich von einer Rechtsvermutung ausgegangen worden, die einen vollen Gegenbeweis der Vermieterin erfordere. Der Anfangsmietzins war um knapp 44 % von Fr. 738.-- auf Fr. 1'060.-- erhöht worden; diese Erhöhung ließ sich weder durch die Entwicklung des Referenzzinssatzes noch der Konsumentenpreise erklären. Gemäss Art. 270 Abs. 1 OR kann der Mieter den Anfangsmietzins anfechten, wenn er missbräuchlich ist; nach Art. 269a lit. a OR gilt ein Mietzins als nicht missbräuchlich, wenn er im Rahmen der orts- oder quartierüblichen Mietzinse liegt. Die Bestimmung der quartierüblichen Mietzinse richtet sich nach Art. 11 VMWG, insbesondere Abs. 1 (Vergleichsobjekte) und Abs. 4 (amtliche Statistiken). Die Vorinstanz hatte nicht geprüft, ob die Vermieterin durch ihr Privatgutachten und den Hinweis auf das lange Vormietverhältnis bereits hinreichende Indizien für begründete Zweifel an der Vermutung der Missbräuchlichkeit vorgebracht hatte – ein Schritt, der nach der Präzisierung des Bundesgerichts ausreichen würde, um die Vermutung zu entkräften. Damit verletzte die Vorinstanz Art. 270 OR sowie die in Art. 11 VMWG konkretisierten Kriterien zur Bestimmung der Quartierüblichkeit. Die Gerichtskosten von Fr. 2'000.-- und eine Entschädigung von Fr. 2'500.-- wurden der Mieterin auferlegt. Das Urteil ist bemerkenswert, weil es die bislang unklare Rechtsprechung zur tatsächlichen Vermutung der Missbräuchlichkeit bei massiver Mietzinserhöhung präzisiert und klargestellt hat, dass ein langes Vormietverhältnis und ein umfangreiches Vergleichsmaterial geeignete Mittel sind, um begründete Zweifel an der Vermutung zu wecken – ohne dass ein vollständiger Nachweis der Quartierüblichkeit erforderlich ist.

Regeste

Anfechtung Anfangsmietzins, Orts- und Quartierüblichkeit, | Vertragsrecht

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