Vermieterin scheitert mit Mietzinserhöhung: Keine Altliegenschaft bei 27-jährigem Bau, korrekte Nettorenditeberechnung bestätigt (Art. 269 ff. OR)

Tragende Normen

Art. 269 OR Art. 269a OR Art. 12a VMWG Art. 14 VMWG

Zusammenfassung

Eine Vermieterin focht einen kantonalen Entscheid an, der ihre beabsichtigte Mietzinserhöhung nach umfassenden Sanierungsarbeiten an zwei Liegenschaften teilweise als missbräuchlich einstufte. Die Mieter hatten die Erhöhungen angefochten, woraufhin die Vorinstanzen die zulässigen Nettomietzinse neu festsetzten. Im Streit stand, ob die Liegenschaften als Altbauten zu qualifizieren seien und wie die Kosten für ausserordentliche Unterhaltsarbeiten sowie Nebenräume in der Nettorenditeberechnung zu berücksichtigen sind.

Das Bundesgericht wies die Beschwerde der Vermieterin ab, soweit darauf einzutreten war. Es bestätigte, dass die Vorinstanz kein Bundesrecht verletzt hatte, indem sie die 1982/1983 erstellten Liegenschaften trotz eines Alters von 26 bzw. 27 Jahren nicht als Altliegenschaften qualifizierte. Für die Anerkennung als Altbau fehlt es an der Voraussetzung, dass die Gebäude "vor mehreren Jahrzehnten" erstellt wurden; zudem konnte die Vermieterin nicht darlegen, dass eine Nettorenditeberechnung aufgrund fehlender Belege zu unrealistischen Ergebnissen führen würde.

Hinsichtlich der Berechnung der Nettorendite hielt das Gericht fest, dass die Vermieterin die Beweislast dafür trug, dass die Anlagekosten der Nebenräume (Bastelräume, Einstellplätze) nicht in den ursprünglichen Anlagekosten von 1982 enthalten waren. Da diese Behauptung nicht erstellt war, durften die Einnahmen aus den Nebenräumen vom zulässigen Nettoertrag abgezogen werden. Ebenso verneinte das Gericht, dass die Buchung von Fr. 1'417'490.-- als Abschreibung zu qualifizieren sei; der Begriff "Ausbuchung" deutete im Kontext einer Handänderung auf die Entfernung eines Vermögenswerts hin, was die Reduktion der Anlagekosten rechtfertigte.

Schliesslich prüfte das Gericht die Verzinsung der ausserordentlichen Unterhaltskosten. Es änderte seine frühere Rechtsprechung, die einen pauschalen Zinssatz von 5% auf dem nicht amortisierten Restbetrag vorsah. Gestützt auf geänderte Lehrmeinungen (Lachat et al.) urteilte das Gericht, dass ein variabler Zinssatz, der sich aus dem Referenzzinssatz plus 0.5% ergibt, sachgerechter ist. Zudem sei analog zur wertvermehrenden Investition ein gemittelter Zinssatz anzuwenden, um praktikable Mietzinsfestsetzungen zu ermöglichen. Die Anwendung eines gemittelten Zinssatzes von 1.75% durch die Vorinstanz verletzte Art. 269 und 269a OR sowie Art. 14 VMWG nicht.

Regeste

Art. 269 und 269a OR; Mietzinsfestsetzung; Kostenmiete; Orts- oder Quartierüblichkeit; Verzinsung des für ausserordentlichen Unterhalt aufgewendeten Kapitals. Es verletzt kein Bundesrecht, eine 26- bzw. 27-jährige Liegenschaft nicht als Altliegenschaft zu qualifizieren, bei der die Mietzinsanpassung an die Orts- oder Quartierüblichkeit gegenüber der Kostenmiete im Vordergrund stünde, und die Einrede des übersetzten Ertrages zuzulassen (E. 3.1). Bestimmung des Satzes für die Verzinsung des für ausserordentlichen Unterhalt aufgewendeten Kapitals bzw. der Kosten für den werterhaltenden Teil von umfassenden Sanierungen (E. 3.5). Regeste Art. 269 et 269a CO; fixation du loyer; loyer fondé sur les coûts; caractère usuel dans la localité ou dans le quartier; rémunération du capital investi pour entretien extraordinaire. Il n'est pas contraire au droit fédéral de ne pas qualifier d'ancien un immeuble de 26, respectivement 27 ans, pour lequel l'adaptation du loyer au caractère usuel dans la localité ou dans le quartier a en principe la priorité sur celle fondée sur les coûts, et d'admettre l'exception du rendement excessif (consid. 3.1). Détermination du taux pour la rémunération du capital investi pour entretien extraordinaire, respectivement des coûts pour la part d'entretien en cas d'assainissements complets (consid. 3.5). Regesto Art. 269 e 269a CO; fissazione della pigione; pigione fondata sui costi; usualità nella località o nel quartiere; rimunerazione del capitale investito per una manutenzione straordinaria. Non viola il diritto federale non definire vecchio un immobile di 26, rispettivamente 27 anni, per il quale l'adeguamento della pigione al carattere usuale nella località o nel quartiere avrebbe la priorità sulla pigione fondata sui costi, e ammettere l'eccezione di un reddito sproporzionato (consid. 3.1). Determinazione del tasso d'interesse per la rimunerazione del capitale investito per una manutenzione straordinaria, rispettivamente dei costi per la parte destinata alla conservazione del valore nel caso di risanamenti completi (consid. 3.5).

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