Vermieter klagt gegen Mietzinsherabsetzung, doch Parteien einigen sich aussergerichtlich: Beschwerde wegen fehlenden Rechtsschutzinteresses abgewiesen (Art. 271a Abs. 1 lit. e OR)
- Datum
- 24.02.2026
- Geschäftsnummer
- 4A_493/2025
- Abteilung
- I. Zivilrechtliche Abteilung
- Ausgang
- Abgewiesen
Tragende Normen
Art. 29 BGG Art. 75 BGG Art. 76 BGG Art. 90 BGG Art. 95 BGG Art. 97 BGG Art. 270a OR Art. 271a OR Art. 106 ZPO Art. 107 ZPO
Zusammenfassung
Ein Vermieter und ein Mieter stritten über die Herabsetzung des Mietzinses für ein Restaurant. Nach einem Urteil des Mietgerichts Zürich, das den Mietzins teilweise senkte, legte der Vermieter Berufung beim Obergericht des Kantons Zürich ein. Dieses schrieb das Berufungsverfahren als gegenstandslos ab, weil sich die Parteien inzwischen aussergerichtlich auf einen neuen Mietzins geeinigt hatten. Der Vermieter erhob daraufhin Beschwerde ans Bundesgericht und beantragte unter anderem die Aufhebung des Abschreibungsbeschlusses sowie des erstinstanzlichen Urteils. Er argumentierte, die Kündigungssperrfrist nach Art. 271a Abs. 1 lit. e OR drohe ihm nur bei gerichtlicher Herabsetzung, nicht aber bei aussergerichtlicher Einigung, und er habe daher ein schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung des Urteils.
Das Bundesgericht wies die Beschwerde ab, weil der Beschwerdeführer kein hinreichendes Rechtsschutzinteresse darlegte. Die Parteien hatten sich aussergerichtlich über den Mietzins ab 1. Oktober 2025 geeinigt – damit war der Streitgegenstand des Berufungsverfahrens weggefallen. Das Bundesgericht stellte fest, dass die Kündigungssperrfrist gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. e OR auch bei einer aussergerichtlichen Einigung über eine Forderung aus dem Mietverhältnis eintritt, wie ausdrücklich in Art. 271a Abs. 1 lit. e Ziff. 4 OR und Art. 271a Abs. 2 OR hervorgeht. Der Beschwerdeführer konnte nicht glaubhaft machen, dass diese Sperrfrist nicht bereits durch die aussergerichtliche Vereinbarung ausgelöst worden wäre. Auch sein Argument, er müsse die Kosten des erstinstanzlichen Verfahrens nicht tragen, war unzureichend, da er keine spezifischen, vom Hauptvorbringen abweichenden Gründe gegen den Kostenentscheid geltend machte. Hinsichtlich der Kosten des Berufungsverfahrens hielt das Bundesgericht die vorinstanzliche Ermessensentscheidung für sachgerecht: Der Beschwerdeführer hatte die Berufung eingereicht, obwohl der Mieter ihn bereits aussergerichtlich um eine Mietzinsreduktion ersucht hatte, und stimmte dieser erst während des Berufungsverfahrens zu – dadurch verursachte er unnötige Prozesskosten. Die Beschwerde wurde daher abgewiesen; der Beschwerdeführer trägt die Gerichtskosten von Fr. 2'000.-- und muss den Beschwerdegegner mit Fr. 2'500.-- entschädigen. Diese Entscheidung klärt, dass eine aussergerichtliche Einigung über eine Mietzinsherabsetzung die Kündigungssperrfrist nach Art. 271a OR ebenso auslöst wie ein gerichtliches Urteil.
Originalentscheid beim Gericht ↗
Zusammenfassung, Ausgang und tragende Normen sind maschinell ermittelt und können Fehler enthalten. Massgebend ist der Originalentscheid. Keine Rechtsberatung.
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