Eigentümerin verlangt Räumung durch Mieterin gestützt auf Vergleichsklausel zur Baubewilligung: Sachverhalt bestritten und Rechtslage nicht klar, Rechtsschutz in klaren Fällen abgelehnt (Art. 257 ZPO)

Datum: 15.06.2017
Geschäftsnummer: 4A_185/2017
Abteilung: I. Zivilrechtliche Abteilung
Ausgang: Abgewiesen

Tragende Normen

Art. 42 BGG Art. 95 BGG Art. 96 BGG Art. 97 BGG Art. 99 BGG Art. 105 BGG Art. 106 BGG Art. 9 BV Art. 272b OR Art. 8 ZGB Art. 254 ZPO Art. 257 ZPO

Zusammenfassung

Die Eigentümerin eines Grundstücks in Zürich verlangte vom Bezirksgericht Zürich gerichtlichen Rechtsschutz in klaren Fällen nach Art. 257 ZPO, um die Mieterin und deren Untermieterin zur Räumung des Mietobjekts bis spätestens 24. November 2016 zu verpflichten. Sie berief sich dabei auf eine Klausel im Vergleich vom 4. Oktober 2011 zwischen der ehemaligen Baurechtsnehmerin E.________ AG und der Mieterin, wonach das Mietverhältnis bis zum Vorliegen einer rechtskräftigen Baubewilligung für eine bestimmte Parzelle erstreckt sei. Die Mieterin weigerte sich, das Objekt zu räumen, und bestritt, dass die Klausel auf eine Baubewilligung des späteren Eigentümers F.________ anzuwenden sei. Das Bezirksgericht trat nicht ein, das Obergericht des Kantons Zürich bestätigte dies. Die Eigentümerin erhob Beschwerde ans Bundesgericht.

Das Bundesgericht wies die Beschwerde ab, weil die Voraussetzungen für den Rechtsschutz in klaren Fällen nach Art. 257 ZPO nicht erfüllt waren. Zum einen war der Sachverhalt nicht unbestritten oder sofort beweisbar: Die Mieterin hatte substanziiert und schlüssig eingewandt, dass die Klausel im Vergleich vom 4. Oktober 2011 sich nur auf das damals pendentige Bauprojekt der E.________ AG beziehe, und diese Bestreitung war nicht sofort mittels Urkunden widerlegbar. Zum anderen war die Rechtslage nicht klar: Die Auslegung der Klausel erforderte eine wertende Berücksichtigung aller Umstände, insbesondere des Vertrauensprinzips nach Art. 8 ZGB, da der Vergleich im Gesamtkontext auf das damals noch nicht formell abgewiesene Bauprojekt der E.________ AG bezogen war und es nicht ausgeschlossen werden konnte, dass die Mieterin die Klausel so verstehen durfte und musste, dass sie sich nur auf dieses spezifische Baurechtsverhältnis bezog. Eine eindeutige und klare Rechtsfolge ergab sich daher nicht, was Art. 257 Abs. 1 lit. b ZPO verlangt. Auch die Eventual- und Subeventualbegehren der Beschwerdeführerin waren unzulässig, da sie den Streitgegenstand nach Art. 99 Abs. 2 BGG veränderten. Das Bundesgericht hielt fest, dass Art. 257 ZPO kein Verfahren zur Vertragsauslegung ist, solange diese nicht eindeutig und klar ist. Die Beschwerdeführerin wurde gemäss Art. 66 Abs. 1 BGG mit den Gerichtskosten von Fr. 2'000.-- belastet; eine Parteientschädigung wurde gemäss Art. 68 Abs. 1 BGG nicht zugesprochen. Die Entscheidung ist bemerkenswert, weil sie klärt, dass selbst ein vermeintlich klare Wortlaut einer Vertragsklausel im Verfahren nach Art. 257 ZPO nicht ausreicht, wenn die Auslegung nach Treu und Glauben eine wertende Abwägung aller Umstände erfordert und der Sachverhalt bestritten ist.

Originalentscheid beim Gericht ↗

Zusammenfassung, Ausgang und tragende Normen sind maschinell ermittelt und können Fehler enthalten. Massgebend ist der Originalentscheid. Keine Rechtsberatung.

Eigentümerin verlangt Räumung durch Mieterin gestützt auf Vergleichsklausel zur Baubewilligung: Sachverhalt bestritten und Rechtslage nicht klar, Rechtsschutz in klaren Fällen abgelehnt (Art. 257 ZPO)

Tragende Normen

Zusammenfassung

Verwandte Entscheide