Locataires contestent la validité du loyer initial faute de notification de la formule officielle: présomption d’envoi fondée sur la mention d’annexe dans le bail et photocopie produite (art. 270 al. 2 CO)
- BGE / ATF / DTF
- ATF 142 III 369 · BGE 142 III 369 · DTF 142 III 369
- Date
- 19.05.2016
- Numéro de dossier
- 4A_398/2015
- Cour
- I. Zivilrechtliche Abteilung
- Issue
- Rejeté
Normes déterminantes
Résumé
Des locataires ont conclu un bail pour un appartement à Coppet en 2006. Ils affirment n’avoir jamais reçu la formule officielle de notification du loyer initial, exigée par la loi, et demandent la nullité du loyer convenu ainsi que la restitution du trop-perçu depuis 2006. Les bailleurs soutiennent que la formule a bien été envoyée avec le contrat de bail, qui mentionne explicitement cette annexe. Le Tribunal des baux a rejeté la demande de nullité, mais accordé une réduction du loyer à partir de 2013. La Cour d’appel vaudoise a confirmé ce jugement. Les locataires se pourvoient devant le Tribunal fédéral en invoquant notamment la violation de l’art. 270 CO et du droit d’être entendus.
Le Tribunal fédéral rejette le recours des locataires. Il constate que le contrat de bail, reçu et signé par les locataires, mentionne expressément en caractères gras l’annexe « Notification de loyer lors de la conclusion d’un nouveau bail (30 mars 2000) ». Les bailleurs ont produit une photocopie de cette formule officielle, datée du 4 août 2006, comportant l’adresse des locataires et fixant le loyer mensuel à 4'130 fr. Selon la règle d’expérience prévue à l’art. 1 al. 2 CC, il est présumé que l’annexe mentionnée a été jointe à l’envoi. Ce renversement du fardeau de la preuve, fondé sur l’art. 8 CC, oblige les locataires à démontrer avec une vraisemblance prépondérante que la formule n’était pas dans l’enveloppe. Or, la Cour d’appel cantonale a constaté, sans arbitraire, qu’aucun indice concret ne remettait en cause cette présomption: le témoin chargé de la mise sous pli n’a signalé aucun manquement à la procédure, et aucune dérogation n’a été établie pour les nouveaux appartements. L’absence de souvenir précis du témoin, huit ans après les faits, n’est pas déterminante. Les griefs des locataires concernant la violation de l’art. 8 CC, de l’art. 270 CO et du droit d’être entendu (art. 29 al. 2 Cst.) sont donc infondés. Le recours est rejeté. Les frais judiciaires de 5'000 fr. sont mis à la charge solidaire des recourants (art. 66 al. 1 LTF) et ils doivent verser une indemnité de dépens de 6'000 fr. aux bailleurs (art. 68 al. 1 LTF). Cette décision confirme la force probante de la mention d’une annexe dans un document principal et le renversement du fardeau de la preuve en matière de notification de la formule officielle de loyer initial.
Regeste
Art. 270 Abs. 2 OR, Art. 1 Abs. 2 ZGB; Mietvertrag, Formular für die Mitteilung des Anfangsmietzinses, Beweis des Versandes. Ist das Formular in dem vom Vermieter an den Mieter gesendeten Mietvertrag als Beilage erwähnt, gilt nach der allgemeinen Lebenserfahrung die Vermutung, dass der Vermieter es tatsächlich zusammen mit dem Mietvertrag abgeschickt hat, sofern er eine Kopie des Formulars mit dem erforderlichen Inhalt vorzuweisen vermag. Zufolge einer Umkehr der Beweislast liegt es sodann am Mieter, mit überwiegender Wahrscheinlichkeit zu beweisen, dass das Formular nicht im Umschlag enthalten war (E. 4). Regeste Art. 270 al. 2 CO, art. 1 al. 2 CC; contrat de bail, formule officielle pour la notification du loyer initial, preuve de son envoi. Lorsqu'un bailleur envoie au locataire un contrat de bail mentionnant que la formule officielle y est annexée, il est, selon l'expérience générale de la vie, présumé avoir effectivement mis le contrat de bail et la formule officielle dans l'enveloppe envoyée, s'il est en mesure de produire une copie de cette formule contenant les indications nécessaires. Il appartient alors au locataire, par renversement du fardeau de la preuve, de prouver, au degré de la vraisemblance prépondérante, que l'enveloppe ne contenait pas la formule officielle (consid. 4). Regesto Art. 270 cpv. 2 CO, art. 1 cpv. 2 CC; contratto di locazione, modulo ufficiale per la notifica della pigione iniziale, prova del suo invio. Quando un contratto di locazione inviato dal locatore al conduttore menziona che il modulo ufficiale vi è allegato e il locatore è in grado di produrre una copia di tale modulo contenente le indicazioni necessarie, è presunto, secondo l'esperienza generale della vita, che questi abbia effettivamente messo entrambi nella busta. Spetta allora al conduttore, in seguito a un'inversione dell'onere probatorio, provare, con il grado della verosimiglianza preponderante, che la busta non conteneva il modulo ufficiale (consid. 4).
Décision originale auprès du tribunal ↗
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