Demande de baisse de loyer: date du calcul et distinction entre travaux à plus-value et entretien (art. 269 et 270a CO)
- BGE / ATF / DTF
- ATF 141 III 245 · BGE 141 III 245 · DTF 141 III 245
- Date
- 07.07.2015
- Numéro de dossier
- BGE 141 III 245
- Cour
- CH_BGE_005
- Issue
- Partiellement admis
Normes déterminantes
Résumé
Un locataire d'un sous-sol commercial à Lausanne demande une réduction de son loyer mensuel net de 2'312 francs à 1'000 francs, invoquant un rendement excessif pour les bailleurs. Le litige porte sur la méthode absolue du rendement net prévue par le droit du bail suisse. Les points centraux sont la date de référence pour le calcul du taux hypothécaire applicable et la manière dont les fonds propres investis par les bailleurs dans des travaux importants (en 1988 et 2009) doivent être intégrés dans le calcul, notamment la distinction entre travaux créant une plus-value et travaux d'entretien.
Le Tribunal fédéral admet partiellement le recours du locataire et renvoie la cause à l'autorité cantonale pour nouvelle décision. Sur la question de la date déterminante pour le calcul du rendement, la Cour confirme sa jurisprudence selon laquelle il faut se placer au dernier jour où la demande de réduction devait être postée pour parvenir au bailleur avant le début du délai de congé (art. 270a al. 1 CO). En l'espèce, cela correspondait au 22 mars 2012, moment où le taux hypothécaire de référence était de 2,5 %, et non au 29 novembre 2011 retenu par les instances précédentes.
Sur le fond du calcul, le Tribunal fédéral juge que la distinction entre coûts d'investissement (plus-value) et charges (entretien) est essentielle dans la méthode absolue du rendement net (art. 269 CO). Il ne peut pas être admis que tous les travaux importants financés par des fonds propres soient automatiquement considérés comme des coûts d'investissement. Les frais d'entretien extraordinaires doivent être amortis sur plusieurs exercices en fonction de la durée de vie des installations, avec application d'un taux réduit, tandis que les travaux à plus-value augmentent indéfiniment les coûts d'investissement. Le juge peut appliquer par analogie la présomption de l'art. 14 al. 1 OBLF pour distinguer ces catégories si nécessaire.
La Cour constate que les décisions cantonales n'ont pas suffisamment clarifié la nature des travaux effectués en 1988 (500'000 fr.) et en 2009 (152'111 fr.). Pour les travaux de 2009 (remplacement de fenêtres, stores, détecteurs), il s'agit probablement d'entretien extraordinaire. L'autorité précédente devra déterminer la part respective de plus-value et d'entretien pour chaque poste afin de recalculer correctement le loyer admissible.
Regeste
a Begehren um Herabsetzung des Mietzinses während der Mietdauer (Art. 270a OR); absolute Berechnungsmethode (Art. 269 OR). Das für die Ertragsberechnung massgebende Datum ist der Tag, an dem der Mieter sein Begehren um Herabsetzung des Mietzinses spätestens der Post übergeben musste, damit dieses den Vermieter vor Ablauf der Kündigungsfrist erreicht (Bestätigung der Rechtsprechung; E. 3). Regeste b Einbezug von Eigenmitteln, die in umfassende Arbeiten investiert wurden, in die Ertragsberechnung. Unterscheidung zwischen wertvermehrenden Arbeiten und Unterhaltsarbeiten, bzw. zwischen ordentlichen und ausserordentlichen Unterhaltsarbeiten (E. 6.3-6.6).
Décision originale auprès du tribunal ↗
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Décisions apparentées
- Bailleresse augmente le loyer de 71 % par rapport au précédent locataire : présomption d’abus non levée faute de trois à quatre logements comparables, fixation du loyer à 8'400 fr. confirmée (art. 269 et 269a CO)
- Bailleresse omet la formule officielle topique lors de la conclusion d’un bail pour un immeuble récent : fixation du loyer initial selon la méthode absolue du rendement brut avec taux actualisés et réduction des frais d’investissement pour insuffisance de preuve (art. 269a let. c CO)
- Bailleresse augmente le loyer d’un bail indexé à l’ISPC sur la base de travaux de rénovation importants : hausse justifiée à hauteur de 23,5 %, compensation par la baisse du taux hypothécaire interdite pendant la période d’indexation (art. 269b CO, art. 270c CO, art. 14 OBLF)
- Locataires contestent une augmentation de loyer de 46 % pour un appartement dans un immeuble ancien : présomption d'abusivité retenue, fixation du loyer à 1'800 fr. confirmée sur base de statistiques OFS pondérées (art. 270 al. 1 CO)
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