Congé pour rénovation sans projet mûr ni motivation précise: abusif et annulé (art. 271 al. 1 CO)
- BGE / ATF / DTF
- ATF 140 III 496 · BGE 140 III 496 · DTF 140 III 496
- Date
- 27.08.2014
- Numéro de dossier
- 4A_31/2014
- Cour
- I. Zivilrechtliche Abteilung
- Issue
- Admis
Normes déterminantes
Résumé
Des locataires d'appartements dans deux immeubles contigus à Lausanne contestent la validité de congés résiliatoires signifiés par leurs bailleurs pour le motif vague de « rénovation, transformation, restructuration ». Les bailleurs, propriétaires par succession depuis 2009, avaient donné ces congés en mai 2010 pour préparer des travaux importants. Les locataires soutiennent que les congés sont abusifs car ils ne répondent pas à un intérêt objectif sérieux au moment de leur notification, notamment en raison de l'absence d'un projet concret et de la violation potentielle de la législation vaudoise sur la protection des logements.
Le Tribunal fédéral admet le recours des locataires et annule les congés litigieux. Il retient que la résiliation d'un bail motivée par des travaux futurs n'est conforme aux règles de la bonne foi que si le bailleur dispose, au moment de la notification, d'un projet suffisamment mûr et élaboré pour permettre au locataire d'apprécier la réalité des intentions et la gêne que sa présence entraînerait. En l'espèce, la motivation « rénovation, transformation, restructuration » était trop succincte et générale. Les plans détaillés, les rapports d'architectes et les études de coûts n'avaient été établis qu'après la signification des congés en mai 2010. Par conséquent, les bailleurs ne possédaient pas encore de projet tangible, rendant les congés prématurés et contraires à l'art. 271 al. 1 CO. Cette insuffisance de motivation violait également le droit du locataire de connaître les motifs précis pour décider s'il devait contester le congé dans le délai de trente jours prévu par l'art. 273 al. 1 CO et exercer son droit de prolongation selon l'art. 271 al. 2 CO.
Sur le grief tiré de l'incompatibilité avec la loi vaudoise sur la démolition et la rénovation (LDTR), le Tribunal fédéral juge ce moyen mal fondé. Les locataires n'ont pas prouvé que l'autorisation administrative était de toute évidence exclue au moment du congé, l'administration disposant d'un large pouvoir d'appréciation. La validité du congé ne dépend pas de l'obtention préalable des autorisations.
Enfin, le Tribunal fédéral confirme l'irrecevabilité des pièces nouvelles produites en appel, conformément à l'art. 99 al. 1 LTF et à l'art. 317 CPC, et rejette la demande de suspension de la procédure jusqu'à la décision sur le permis de construire, celle-ci étant sans pertinence pour le sort du litige.
Regeste
Miete; gegen Treu und Glauben verstossende Kündigung (Art. 271 Abs. 1 OR). Die Kündigung im Hinblick auf Umbau- oder Renovationsarbeiten ist missbräuchlich, wenn das Projekt des Vermieters mit den Bestimmungen des öffentlichen Rechts offensichtlich unvereinbar ist, so dass die notwendigen Bewilligungen mit Sicherheit nicht erlangt werden können (E. 4.1 und 4.2.1). Eine derartige Kündigung widerspricht ebenfalls Treu und Glauben, wenn das Projekt des Vermieters im Moment, in dem die Kündigung ausgesprochen und dem Mieter zur Kenntnis gebracht wird, nicht hinreichend fortgeschritten und ausgearbeitet ist, um das Ausmass der geplanten Arbeiten abschätzen zu können und so zu bestimmen, ob diese einen Wegzug des Mieters erfordern (E. 4.1 und 4.2.2). Regeste Bail à loyer; congé contraire aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO). Le congé en vue de travaux de transformation ou de rénovation est abusif lorsque le projet du bailleur est de toute évidence incompatible avec les règles du droit public de sorte que les autorisations nécessaires ne pourront assurément pas être obtenues (consid. 4.1 et 4.2.1). Une telle résiliation contrevient également aux règles de la bonne foi lorsqu'au moment de la notification du congé, le projet du bailleur n'est pas suffisamment mûr et élaboré pour permettre d'apprécier l'importance des travaux envisagés et de déterminer ainsi si ceux-ci nécessitent le départ du locataire (consid. 4.1 et 4.2.2). Regesto Locazione; disdetta contraria alle regole della buona fede (art. 271 cpv. 1 CO). La disdetta data in vista di lavori di trasformazione o di rinnovazione è abusiva, se il progetto del locatore è di tutta evidenza incompatibile con le regole del diritto pubblico di sorta che le necessarie autorizzazioni non potranno sicuramente essere ottenute (consid. 4.1 e 4.2.1). Una tale disdetta contravviene ugualmente alle regole della buona fede, se al momento della sua notifica il progetto del locatore non era sufficientemente maturo ed elaborato per permettere di apprezzare l'importanza dei lavori previsti e determinare così se questi necessitano la partenza del conduttore (consid. 4.1 e 4.2.2).
Décision originale auprès du tribunal ↗
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