Locataire n'emménage pas et ne paie pas: résiliation art. 257d CO valable, indemnité loyers perdus possible mais renvoi pour fixation date relocation (Art. 257d al. 2 CO)
- BGE / ATF / DTF
- ATF 127 III 548 · BGE 127 III 548 · DTF 127 III 548
- Date
- 27.03.2001
- Numéro de dossier
- BGE 127 III 548
- Cour
- CH_BGE_005
- Issue
- Partiellement admis
Normes déterminantes
Résumé
Une société bailleresse a conclu un bail d'appartement avec un couple qui ne s'est jamais présenté au constat des lieux, n'a pas emménagé et n'a versé aucun loyer. Après mise en demeure restée infructueuse, la bailleresse a résilié le bail prématurément en invoquant l'article 257d CO et a réclamé une indemnité correspondant aux loyers non perçus jusqu'à l'échéance initiale du contrat. Les juridictions cantonales ont rejeté cette demande en estimant que l'article 257d CO n'était pas applicable faute de prise de possession effective par les locataires et que seule une indemnisation négative limitée aux frais de publicité était due.
Le Tribunal fédéral admet partiellement le recours et renvoie la cause à l'autorité cantonale pour nouvelle décision. La haute juridiction retient que l'article 257d alinéa 1 CO trouve application dès que le bailleur tient la chose louée à disposition du locataire, peu important que celui-ci n'en ait pas fait usage effectif ou n'ait pas emménagé. En l'espèce, l'appartement ayant été mis à disposition dès le 1er avril 1996, la résiliation prononcée pour le 31 juillet 1996 conformément à l'article 257d alinéa 2 CO est valable.
S'agissant de l'indemnisation, le tribunal précise que la résiliation ex nunc ouvre droit à des dommages-intérêts positifs couvrant les loyers contractuels non perçus durant la période de vacance locative, et non seulement à l'intérêt négatif. Toutefois, il incombe à la bailleresse de prouver qu'elle a déployé tous les efforts nécessaires pour relouer le bien immédiatement après la résiliation. Le Tribunal fédéral ne pouvant déterminer concrètement la date à laquelle l'appartement aurait pu être objectivement reloué sur la base des seuls éléments au dossier, il annule l'arrêt attaqué et retourne la cause à l'autorité cantonale pour qu'elle fixe cette date et recalcule le préjudice en conséquence, conformément à l'article 64 alinéa 1 OJ.
Regeste
Vorzeitige Kündigung des Mietvertrages wegen Nichtbezahlung des Mietzinses durch den Mieter (Art. 257d OR). Zur Anwendung von Art. 257d OR genügt es, dass der Vermieter dem Mieter das Mietobjekt zur Verfügung hält (E. 3). Dem Vermieter aus Art. 257d Abs. 2 OR zustehende Rechte bei Mietzinsverzug des Mieters (E. 4). Kriterien für die Festsetzung der dem Vermieter zustehenden Entschädigung (E. 2 und 5). Konsequenzen im vorliegenden Fall (E. 6). Regeste Résiliation prématurée du bail en raison du non-paiement du loyer par le locataire (art. 257d CO). Il suffit que le bailleur tienne la chose louée à disposition du locataire pour que l'art. 257d CO trouve application (consid. 3). Faculté conférée au bailleur par l'art. 257d al. 2 CO lorsque le locataire est en demeure de verser le loyer (consid. 4). Détermination de l'indemnité à laquelle peut prétendre le bailleur (consid. 2 et 5). Conséquences en l'espèce (consid. 6). Regesto Disdetta anticipata del contratto di locazione a causa del mancato pagamento della pigione da parte del conduttore (art. 257d CO). Basta che il locatore tenga la cosa locata a disposizione del conduttore perché l'art. 257d CO trovi applicazione (consid. 3). Facoltà conferita al locatore dall'art. 257d cpv. 2 CO qualora il conduttore sia in mora con il pagamento delle pigioni (consid. 4). Determinazione dell'indennità che il locatore può pretendere (consid. 2 e 5). Conseguenze nel caso concreto (consid. 6). Urteilskopf 127 III 548 93. Extrait de l'arrêt de la Ire Cour civile du 27 mars 2001 dans la cause X. S.A. contre les époux F. (recours en réforme) Regeste Vorzeitige Kündigung des Mietvertrages wegen Nichtbezahlung des Mietzinses durch den Mieter ( Art. 257d OR ). Zur Anwendung von Art. 257d OR genügt es, dass der Vermieter dem Mieter das Mietobjekt zur Verfügung hält (E. 3). Dem Vermieter aus Art. 257d Abs. 2 OR zustehende Rechte bei Mietzinsverzug des Mieters (E. 4). Kriterien für die Festsetzung der dem Vermieter zustehenden Entschädigung (E. 2 und 5). Konsequenzen im vorliegenden Fall (E. 6).
Décision originale auprès du tribunal ↗
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