Bailleurs contestent la contestation du loyer initial par des locataires à Genève : pénurie de logements constatée par arrêté suffit pour la situation de contrainte, sans lien causal individuel (art. 270 al. 1 let. a CO)
- Date
- 21.09.2017
- Numéro de dossier
- 4A 93/2017
- Issue
- Rejeté
Normes déterminantes
Résumé
Des bailleurs ont loué un appartement neuf à deux locataires à Genève pour un loyer annuel de 52'800 francs. Ces derniers ont ensuite contesté ce loyer initial devant l'autorité de conciliation, arguant d'une pénurie de logements à Genève en 2014, telle que constatée par un arrêté du Conseil d'État, et demandé sa réduction. Les bailleurs ont fait valoir que les locataires avaient visité et reçu des offres pour plusieurs autres biens, y compris dans le même immeuble à un loyer inférieur, et qu’ils n’avaient donc pas été contraints de conclure le bail litigieux. Le Tribunal des baux et loyers a fixé le loyer à 29'760 francs par an et ordonné la restitution du trop-perçu ; la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice du canton de Genève a confirmé ce jugement. Les bailleurs ont formé un recours au Tribunal fédéral, invoquant notamment une appréciation arbitraire des faits, une violation de l'art. 152 CPC, de l'art. 270 al. 1 let. a CO et de l'art. 2 CC.
Le Tribunal fédéral rejette le recours des bailleurs. Il confirme que la pénurie de logements à Genève pour l'année 2014, établie par arrêté du Conseil d'État du 25 juin 2014 concernant les logements d'une à sept pièces ou plus, constitue une situation de contrainte au sens de l'art. 270 al. 1 let. a CO, sans qu’il soit nécessaire pour les locataires de démontrer un lien de causalité individuel entre cette pénurie et la conclusion du bail. Cette interprétation, conforme à la jurisprudence constante (ATF 142 III 442), repose sur le but protecteur de la disposition contre les loyers abusifs dans un marché tendu. Par conséquent, les faits invoqués par les bailleurs — à savoir que les locataires avaient visité onze autres biens, que trois appartements moins onéreux étaient disponibles dans le même immeuble, qu’ils avaient déclaré initialement accepter un loyer maximal de 7'000 francs et qu’ils ont délibérément choisi un appartement de haut standing — sont juridiquement sans pertinence pour la deuxième condition de l'art. 270 al. 1 let. a CO. Le grief tiré d’une violation de l'art. 152 CPC est également écarté, car la cour cantonale n’était pas tenue de statuer sur la recevabilité de preuves relatives à des recherches fructueuses de logements, celles-ci étant inopérantes au regard de la règle légale applicable. Le grief d’abus de droit est rejeté, car il ne saurait remettre en cause le système légal fondé sur la pénurie comme condition suffisante et non réfragable. Enfin, le recours est déclaré recevable au regard des conditions de l'art. 76, 90, 75, 72 al. 1 et 74 al. 1 let. a LTF, mais son fond est entièrement écarté. Les frais judiciaires de 7'500 francs et une indemnité de dépens de 8'500 francs sont mis à la charge solidaire des bailleurs. La décision est notable pour avoir définitivement confirmé que la pénurie de logements, une fois officiellement constatée, produit automatiquement la situation de contrainte requise pour la contestation du loyer initial, sans examen au cas par cas de la liberté de choix effective du locataire.
Regeste
bail à loyer; contestation du loyer initial | Droit des contrats
Décision originale auprès du tribunal ↗
Le résumé, l'issue et les normes déterminantes sont établis automatiquement et peuvent contenir des erreurs. Seule la décision originale fait foi. Pas de conseil juridique.
Décisions apparentées
- Employé licencié le jour de sa reprise après deux périodes d'incapacité de travail : licenciement non abusif car la maladie n'est pas imputable à l'employeur (art. 336 al. 1 let. a CO)
- Bailleresse augmente le loyer de 71 % par rapport au précédent locataire : présomption d’abus non levée faute de trois à quatre logements comparables, fixation du loyer à 8'400 fr. confirmée (art. 269 et 269a CO)
- Famille réfugiée politique refuse l'ouverture de comptes bancaires par une banque assurant le service universel : compétence à raison du lieu exclue faute de contrat de consommation (art. 32 CPC)
- Quatre sociétés liées par un même gérant vendent un appartement avec une surface inférieure à celle promise dans la plaquette promotionnelle : application du principe de transparence (Durchgriff) et garantie des qualités promises (art. 197 CO)
- Créancière tente de séquestrer les biens d'un actionnaire unique au lieu de ceux de sa société offshore insolvable : levée du voile social refusée car absence d'abus de droit (art. 2 al. 2 CC en lien avec art. 272 al. 1 ch. 3 LP)
- Recourante réclame le paiement de fermages accumulés en vertu d’un avenant à un acte de vente : absence de décompte postérieur et date de paiement indéterminée rendent la demande infondée (art. 157 CPC)
- Bailleresse ne remet pas la formule officielle lors de la conclusion d’un bail avec un locataire sous curatelle : nullité du loyer initial confirmée, action en restitution non prescrite (art. 270 al. 2 CO)
- Bailleresse omet la formule officielle topique lors de la conclusion d’un bail pour un immeuble récent : fixation du loyer initial selon la méthode absolue du rendement brut avec taux actualisés et réduction des frais d’investissement pour insuffisance de preuve (art. 269a let. c CO)