Locataires demandent une baisse de loyer après la sortie de leur immeuble du contrôle étatique HLM : droit d'invoquer la méthode absolue du rendement net reconnu (art. 269 CO)
- Date
- 04.09.2020
- Numéro de dossier
- 4A 582/2019
- Issue
- Rejeté
Normes déterminantes
Résumé
Une propriétaire (bailleresse) a fait l'objet d'une action en diminution de loyer intentée par ses locataires, suite à la sortie de leur immeuble du régime de contrôle cantonal des loyers (HLM) au 31 décembre 2017. Les locataires réclamaient une baisse de loyer fondée sur la méthode absolue du rendement net, telle que prévue par le droit des contrats. La bailleresse a contesté devant le Tribunal fédéral l'arrêt de la Cour de justice du canton de Genève, qui avait accordé partiellement la demande des locataires en fixant un nouveau loyer annuel. La question centrale était de savoir si les locataires pouvaient légitimement se prévaloir de la méthode du rendement net après la fin du contrôle étatique.
Le Tribunal fédéral rejette le recours de la bailleresse. Il confirme que, conformément aux articles 269, 269a et 270a du Code des obligations, tant le bailleur que le locataire peuvent, après la sortie d’un immeuble du contrôle étatique, se prévaloir devant le juge civil de la méthode absolue de calcul du rendement net pour déterminer un loyer équitable. Cette possibilité s’impose indépendamment de la question de savoir si l’autorité administrative avait déjà contrôlé le rendement net durant la période de régulation. En l’espèce, la Cour de justice du canton de Genève a correctement appliqué cette méthode et fixé le loyer annuel à 17'292 francs dès le 1er janvier 2018, sans que la recourante n’ait contesté le calcul concret effectué. Le recours est donc infondé. La recourante, qui succombe, supporte les frais judiciaires de 4'000 francs et verse 5'000 francs à l’avocat d’office des intimés à titre de dépens. Cette décision consolide le principe selon lequel la protection contre les loyers abusifs s’applique de manière symétrique aux deux parties au bail lors de la transition vers le marché libre.
Regeste
Bail, protection contre les loyers abusifs, sortie de contrôle étatique, calcul selon le rendement net, | Droit des contrats
Décision originale auprès du tribunal ↗
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Décisions apparentées
- Bailleresse augmente le loyer de 71 % par rapport au précédent locataire : présomption d’abus non levée faute de trois à quatre logements comparables, fixation du loyer à 8'400 fr. confirmée (art. 269 et 269a CO)
- Locataires d'une arcade commerciale résiliée pour défaut de paiement du loyer de novembre 2020 : absence de déclaration valable de compensation et motivation suffisante de la majoration de loyer du 18 mai 2015 (art. 257d et art. 269d CO)
- Bailleur conteste le loyer initial d’un appartement récent : calcul du rendement brut modifié avec un supplément de 2 % pour le rendement des fonds investis (art. 269a let. c CO)
- Bailleresse omet la formule officielle topique lors de la conclusion d’un bail pour un immeuble récent : fixation du loyer initial selon la méthode absolue du rendement brut avec taux actualisés et réduction des frais d’investissement pour insuffisance de preuve (art. 269a let. c CO)
- Bailleresse augmente le loyer d’un bail indexé à l’ISPC sur la base de travaux de rénovation importants : hausse justifiée à hauteur de 23,5 %, compensation par la baisse du taux hypothécaire interdite pendant la période d’indexation (art. 269b CO, art. 270c CO, art. 14 OBLF)
- Locataires contestent une augmentation de loyer de 46 % pour un appartement dans un immeuble ancien : présomption d'abusivité retenue, fixation du loyer à 1'800 fr. confirmée sur base de statistiques OFS pondérées (art. 270 al. 1 CO)
- Bailleresse résilie un bail pour motifs économiques afin d'obtenir un loyer plus élevé : absence de preuve du rendement net ou des loyers comparatifs rend la résiliation abusive (art. 271 et 271a CO)
- Bailleur demande une hausse échelonnée de loyer fondée sur les loyers usuels du quartier : échec de la preuve faute de cinq logements comparatifs admissibles (art. 11 OBLF)