Bailleur modifie le régime des frais accessoires sans réduire le loyer lors de la conclusion d’un bail: motivation insuffisante sur la formule officielle, mais abus de droit exclut la nullité (art. 2 al. 2 CC)
- Date
- 10.07.2018
- Numéro de dossier
- 4A 571/2017
- Issue
- Admis
Normes déterminantes
Résumé
Des bailleurs ont conclu un bail avec des locataires en 2010, en indiquant sur la formule officielle une augmentation des frais accessoires de 1'800 à 2'400 francs par an, justifiée par « le souci de transparence des coûts », sans réduire le loyer annuel de 21'000 francs. Les locataires ont ensuite contesté le loyer initial pour défaut de motivation suffisante de la formule officielle et demandé une réduction du loyer à compter de 2015. Le Tribunal des baux et loyers du canton de Genève a fixé le loyer initial à 1'200 francs par mois et ordonné un remboursement de trop-perçus. La Chambre des baux et loyers de la Cour de justice du canton de Genève a confirmé cette décision. Les bailleurs actuels ont formé un recours au Tribunal fédéral contre cet arrêt, contestant la nullité du loyer initial et la réduction demandée.
Le Tribunal fédéral admet le recours des bailleurs et réforme l’arrêt cantonal en rejetant les deux actions des locataires. Il constate que la motivation de la formule officielle — « La perception des frais d'exploitation se fait désormais séparément du loyer, ceci par souci de transparence des coûts » — est insuffisante, car elle ne permet pas aux locataires de savoir quels frais précédemment inclus dans le loyer et quel montant y afférent étaient désormais facturés séparément, ni pourquoi le loyer restait inchangé malgré ce transfert. Toutefois, cette insuffisance ne conduit pas à la nullité du loyer, car l’augmentation du loyer brut (charges comprises) n’excède pas 10 % : le loyer précédent était de 22'800 francs par an (1'900 francs par mois), le nouveau loyer s’élève à 23'400 francs par an (1'950 francs par mois), soit une hausse de 2,63 %. En vertu de l’art. 270 al. 1 let. b CO, seule une augmentation sensible — supérieure à 10 % — ouvre droit à une action en contestation du loyer initial. L’invocation de la nullité pour défaut de motivation constitue donc un abus manifeste de droit au sens de l’art. 2 al. 2 CC, car aucune motivation, même précise, n’aurait permis aux locataires d’obtenir une diminution du loyer. En outre, la demande de réduction de loyer à compter du 1er septembre 2015 est irrecevable, car les locataires n’ont pas explicitement motivé cette demande devant le Tribunal des baux et loyers, notamment en lien avec la baisse du taux hypothécaire. Les frais judiciaires sont mis à la charge des locataires, mais ceux-ci bénéficient de l’assistance judiciaire (art. 64 al. 1 et 4 LTF), la Caisse du Tribunal fédéral prenant en charge les frais provisoirement (art. 64 al. 1 LTF) et versant une indemnité à leur avocate d’office (art. 64 al. 2 LTF); les locataires doivent néanmoins verser aux bailleurs une indemnité de 4'000 francs à titre de dépens (art. 68 LTF). Cette décision confirme que l’abus de droit peut empêcher la nullité d’un loyer même en cas de défaut de motivation de la formule officielle, dès lors que l’augmentation est insignifiante et que l’action n’a aucun fondement matériel.
Regeste
modification du régime des frais accessoires, sans diminution du loyer, lors de la conclusion du bail; motivation de la formule officielle (art. 270 al. 2 CO); abus de droit (art. 2 al. 2CC) | Droit des contrats
Décision originale auprès du tribunal ↗
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Décisions apparentées
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