Commune dénonce un droit de superficie sans mise en demeure préalable: exercice anticipé du droit de retour invalide (art. 779f CC)
- BGE / ATF / DTF
- ATF 150 III 63 · BGE 150 III 63 · DTF 150 III 63
- Date
- 12.12.2023
- Numéro de dossier
- BGE 150 III 63
- Issue
- Renvoi
Normes déterminantes
Art. 102 CO Art. 107 CO Art. 108 CO Art. 214 CO Art. 779f CC
Résumé
Une commune a dénoncé un contrat de superficie conclu en 1959 avec une société, qui en était devenue titulaire en 2003. La commune invoquait des manquements de la société à ses obligations d’entretien et d’exploitation de l’hôtel-restaurant construit sur le fonds grevé. La société a contesté la validité de la dénonciation, arguant qu’aucune mise en demeure régulière n’avait été adressée avant la résiliation. Le tribunal civil et la cour d’appel cantonale avaient jugé la dénonciation valable. La société a formé un recours au Tribunal fédéral contre ces décisions.
Le Tribunal fédéral a admis le recours et renvoyé la cause à la cour cantonale pour réexamen. Il a jugé que l’exercice du droit de retour anticipé prévu à l’art. 779f CC exige, par application analogique des règles de la mise en demeure contractuelle, que le propriétaire du fonds mette préalablement le superficiaire en demeure de remplir ses obligations et lui impartisse un délai convenable pour y remédier, sauf si son attitude rend cette formalité manifestement inutile. Le courrier du 9 mars 2017 de la commune ne constituait pas une mise en demeure conforme à l’art. 107 CO, car il ne contenait aucune injonction claire et précise d’exécuter les obligations dans un délai fixe, mais seulement une demande d’informations sur le projet « E. » et l’exploitation future de l’hôtel-restaurant. En conséquence, la dénonciation du 29 juin 2017 était invalide. Le Tribunal fédéral a également constaté que la cour cantonale n’avait pas examiné si les conditions de dispense de mise en demeure prévues à l’art. 108 ch. 1 CO étaient remplies, ce qui justifiait le renvoi. Cette décision établit clairement que l’application analogique de l’art. 107 et 108 ch. 1 CO est requise pour l’exercice du droit de retour anticipé en matière de superficie, renforçant la sécurité juridique des superficiaires.
Regeste
Art. 779f ff. ZGB; Art. 107 und 108 Ziff. 1 OR analog; Baurecht, für die Ausübung des vorzeitigen Heimfallrechts notwendige formelle Voraussetzungen. In analoger Anwendung von Art. 107 und 108 Ziff. 1 OR muss der Grundeigentümer, welcher sein vorzeitiges Heimfallrecht ausüben will, zunächst den Bauberechtigten in Verzug setzen und ihm zu diesem Zweck eine Frist zur Erfüllung seiner Verpflichtungen ansetzen, es sei denn, es gehe aus dem Verhalten des Letzteren hervor, dass sich dies als unnütz erweisen würde (E. 8.3-8.5). Regeste Art. 779f ss CC; art. 107 et 108 ch. 1 CO applicables par analogie; droit de superficie, conditions formelles requises pour l'exercice du droit de retour anticipé. En application par analogie des art. 107 et 108 ch. 1 CO, le superficiant qui entend exercer son droit de retour anticipé doit au préalable mettre le superficiaire en demeure de cesser la violation de ses obligations en lui fixant un délai dans ce but, à moins qu'il ressorte de l'attitude de celui-ci que cette mesure serait sans effet (consid. 8.3-8.5). Regesto Art. 779f segg. CC; art. 107 e 108 n. 1 CO applicabili per analogia; diritto di superficie, condizioni formali richieste per esercitare il diritto di riversione anticipata. In applicazione analogica degli art. 107 e 108 n. 1 CO, il proprietario del fondo che intenda esercitare il suo diritto di riversione anticipata deve prima mettere il superficiario in mora di cessare la violazione dei suoi obblighi fissandogli un termine a tale scopo, a meno che dal contegno di quest'ultimo non risulti che ciò sarebbe inutile (consid. 8.3-8.5).
Décision originale auprès du tribunal ↗
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