Bail commercial expiré: formation d'un nouveau bail tacite après occupation sans option annuelle (art. 266 al. 1 CO)
- Date
- 29.08.2019
- Numéro de dossier
- 4A_147/2019
- Cour
- I. Zivilrechtliche Abteilung
- Issue
- Renvoi
Normes déterminantes
Art. 51 LTF Art. 52 LTF Art. 53 LTF Art. 74 LTF Art. 99 LTF Art. 107 LTF Art. 266 CO
Résumé
Un bailleur commercial réclame le paiement de loyers et frais accessoires pour juillet et août 2014 auprès d'un locataire solidaire, estimant que le contrat initial s'était prolongé via une option annuelle ou un renouvellement tacite. Le locataire conteste toute obligation de payer pour cette période, soutenant que le bail avait pris fin à son terme initial. La procédure implique également une demande reconventionnelle concernant le remboursement de frais accessoires perçus en trop et de frais d'aménagement des locaux commerciaux situés à Sion.
Le Tribunal fédéral admet partiellement le recours et renvoie la cause au tribunal cantonal pour nouvelle décision. Concernant l'action principale, la haute juridiction constate que les locataires n'ont pas exercé valablement leur droit d'option annuel prévu au contrat, celui-ci nécessitant une manifestation de volonté explicite qui ne résulte pas de la seule contestation d'une résiliation entachée de vice de forme. Toutefois, contrairement à l'instance précédente, elle retient qu'un nouveau bail à loyer s'est formé tacitement pour les mois de juillet et août 2014, dès lors que les locataires ont conservé l'usage des locaux avec l'accord du bailleur et annoncé leur intention de payer, justifiant ainsi l'application de l'article 266 alinéa 1 CO pour fixer le loyer mensuel à 9'000 francs selon les conditions antérieures.
S'agissant des frais accessoires afférents à ces deux mois, le Tribunal fédéral relève que le recourant les chiffre à 3'260 fr. 80 mais qu'il ne lui appartient pas de taxer les justificatifs présents au dossier; en application de l'article 107 alinéa 2 LTF, la cause est renvoyée à l'autorité cantonale pour procéder à cette vérification factuelle. Sur le plan procédural, le recours est déclaré irrecevable concernant l'action reconventionnelle car la valeur litigieuse restante de 7'474 fr. 55 n'atteint pas le seuil légal de 15'000 francs exigé par l'article 74 alinéa 1 lettre a LTF, et le cumul avec l'action principale est exclu par l'article 53 alinéas 1 et 2 LTF. De plus, les nouvelles conclusions tendant à obtenir des intérêts dès une date antérieure au 30 août 2014 sont irrecevables comme étant nouvelles au sens de l'article 99 alinéa 2 LTF. Les frais judiciaires sont répartis par moitié entre les parties.
Décision originale auprès du tribunal ↗
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