Locataires commerciaux durant surélévation: nullité du protocole écartée, réduction de loyer maintenue, dommages-intérêts rejetés (art. 20, 256, 258, 259a, 259d, 259e CO)
- Date
- 20.12.2024
- Numéro de dossier
- 4A_114/2023
- Cour
- I. Zivilrechtliche Abteilung
- Issue
- Rejeté
Normes déterminantes
Art. 7 LDTR Art. 8 LDTR Art. 20 CO Art. 42 CO Art. 256 CO Art. 258 CO Art. 259a CO Art. 259b CO Art. 259d CO Art. 259e CO
Résumé
Des locataires commerciaux ont conclu un protocole d'accord avec leurs bailleurs pour régir l'occupation temporaire d'un appartement et la remise en état de leur arcade durant des travaux de surélévation. Les locataires contestent la validité de ce protocole en raison de l'interdiction légale d'exercer une activité commerciale dans l'appartement de remplacement et réclament une exonération totale de loyer ainsi que des dommages-intérêts substantiels pour inexploitabilité des locaux et nuisances. Ils invoquent également une diminution de surface et l'inexécution de divers aménagements prévus au protocole après la réintégration de l'arcade.
Le Tribunal fédéral rejette le recours des locataires et confirme l'arrêt cantonal qui avait accordé une réduction de loyer limitée et alloué des dommages-intérêts minimes. La cour cantonale a jugé que le protocole d'accord n'était pas nul malgré l'absence d'autorisation administrative pour l'activité fiduciaire dans l'appartement de remplacement, car la loi genevoise sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation (LDTR) permettait théoriquement une dérogation provisoire et le refus administratif ne rendait pas l'usage juridiquement impossible au sens de l'article 20 CO.
Concernant la réduction de loyer, les juges ont retenu que la surface réduite de l'appartement de remplacement (63 m² contre environ 100 m² espérés) ne constituait pas un défaut essentiel, les locataires ayant visité les lieux avant signature. Pour les nuisances liées au chantier, une appréciation en équité fondée sur l'article 4 CC a conduit à une réduction de 30% du loyer conventionnel entre janvier 2015 et juillet 2016, taux situé dans la fourchette haute de la jurisprudence. Après réintégration, l'arcade étant exploitable pour l'activité fiduciaire et l'inexploitabilité de la partie restaurant étant due au manque de collaboration des locataires dans le choix des aménagements, aucune exonération totale n'était justifiée selon les articles 256 al. 1, 258 al. 3 let. a, 259a, 259b et 259d CO. Une réduction définitive de 12,75% a été confirmée pour la perte de surface réelle et l'empiétement des WC.
Enfin, la prétention en dommages-intérêts de plus de 360'000 francs a été rejetée faute de preuve suffisante. Les bilans et comptes d'exploitation produits n'étaient ni signés ni corroborés par des factures clients, et le calcul du gain manqué reposait sur des estimations unilatérales non vérifiables, ne permettant pas l'application de l'article 42 al. 2 CO. Seule la facture de l'informaticien (2'800 fr.) a été admise conformément à l'article 259e CO.
Décision originale auprès du tribunal ↗
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