Mieter klagt auf Feststellung der Nichtigkeit einer Kündigung wegen fehlender Form: Schlichtungsbehörde darf bei offensichtlicher Unzuständigkeit nicht eintreten, weil nur Mobilheimplatz, nicht Wohnraum gemietet wurde (Art. 200 Abs. 1 ZPO)

Tragende Normen

Art. 74 BGG Art. 59 ZPO Art. 60 ZPO Art. 197 ZPO Art. 200 ZPO Art. 201 ZPO Art. 202 ZPO Art. 203 ZPO Art. 209 ZPO

Zusammenfassung

Ein Mieter erhob Klage auf Feststellung der Nichtigkeit einer Kündigung vor der Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht Thal-Gäu, weil der Vermieter nicht mit dem gesetzlich vorgeschriebenen Formular gekündigt hatte. Die Schlichtungsbehörde trat mangels sachlicher Zuständigkeit nicht ein, weil es sich nicht um eine Miete von Wohn- oder Geschäftsräumen handele. Der Mieter beschwerte sich beim Obergericht des Kantons Solothurn, das die Beschwerde abwies. Vor dem Bundesgericht stritt die Partei darüber, ob eine Schlichtungsbehörde grundsätzlich befugt sei, bei offensichtlicher sachlicher Unzuständigkeit einen Nichteintretensentscheid zu fällen, und ob der vorliegende Mietvertrag überhaupt Wohnraum betreffe.

Das Bundesgericht verwies die Beschwerde zurück und bestätigte die Abweisung durch das Obergericht. Es stellte klar, dass eine paritätische Schlichtungsbehörde im reinen Schlichtungsverfahren grundsätzlich von den tatsächlichen Behauptungen der klagenden Partei ausgehen muss, um ihre sachliche Zuständigkeit zu prüfen; ergibt sich jedoch bereits daraus, dass sie sachlich offensichtlich nicht zuständig ist, darf sie das Verfahren durch Nichteintretensentscheid beenden. Im vorliegenden Fall behauptete der Beschwerdeführer im Schlichtungsgesuch, die Parteien hätten einen Mietvertrag für die Parzelle Nr. xxx abgeschlossen, auf der ein Chalet stehe, das er mit Kaufvertrag vom 28. Februar 2014 erworben habe. Ausdrücklich ergab sich aus dem eingereichten Mietvertrag, dass dieser befristet für ein Jahr mit Verlängerungsmöglichkeit abgeschlossen wurde und sich einzig auf die Grundstücksfläche als solche bezog. Das darauf stehende Objekt war daher nicht Gegenstand des Mietvertrags, sondern Eigentum des Mieters. Damit lag keine Miete von Wohn- oder Geschäftsräumen im Sinne von Art. 200 Abs. 1 ZPO vor, sodass die Schlichtungsbehörde offensichtlich unzuständig war. Die Frage, ob die Kündigungsschutzbestimmungen des Obligationenrechts analog anwendbar seien, brauchte nicht entschieden zu werden, da dies nichts am Fehlen der Voraussetzung für die Zuständigkeit der Schlichtungsbehörde änderte. Die Beschwerde war daher abzuweisen. Das Bundesgericht verurteilte den Beschwerdeführer zur Tragung der Gerichtskosten von Fr. 2'000.-- und zur Entschädigung des Beschwerdegegners mit Fr. 2'500.-- gemäss Art. 66 Abs. 1 und Art. 68 Abs. 1 BGG. Diese Entscheidung klärt erstmals höchstrichterlich, unter welchen Voraussetzungen eine paritätische Schlichtungsbehörde bei offensichtlicher sachlicher Unzuständigkeit nicht eintreten darf, und stärkt damit die Rechtssicherheit im Schlichtungsverfahren.

Regeste

Art. 200 Abs. 1 ZPO; sachliche Zuständigkeit; Nichteintretensentscheid. Für die Beurteilung der sachlichen Zuständigkeit der paritätischen Schlichtungsbehörde im Sinne von Art. 200 Abs. 1 ZPO ist im reinen Schlichtungsverfahren grundsätzlich von den tatsächlichen Behauptungen der klagenden Partei auszugehen. Ergibt sich, dass die paritätische Schlichtungsbehörde sachlich offensichtlich nicht zuständig ist, darf sie das Verfahren durch Nichteintretensentscheid beenden (E. 3 und 4). Regeste Art. 200 al. 1 CPC; compétence à raison de la matière; décision d'irrecevabilité. Lorsqu'elle doit trancher la question de sa compétence matérielle en tant que simple conciliatrice, l'autorité paritaire de conciliation au sens de l'art. 200 al. 1 CPC en vérifie les conditions sur la base des faits allégués par le demandeur. S'il en découle qu'elle n'est manifestement pas compétente, elle peut mettre fin à la procédure par une décision d'irrecevabilité (consid. 3 et 4). Regesto Art. 200 cpv. 1 CPC; competenza per materia; decisione di inammissibilità. Per stabilire la competenza per materia di un'autorità paritetica di conciliazione secondo l'art. 200 cpv. 1 CPC in una mera procedura di conciliazione occorre in linea di principio basarsi sui fatti allegati dalla parte attrice. Se risulta che la competenza per materia non è manifestamente data, l'autorità paritetica di conciliazione può terminare la procedura con una decisione di inammissibilità (consid. 3 e 4).

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