Zuständigkeit bei Kündigungsgeschäftsmiete: Mietgericht statt Handelsgericht wegen vereinfachtem Verfahren (Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO)

Tragende Normen

Art. 6 ZPO Art. 198 ZPO Art. 200 ZPO Art. 210 ZPO Art. 211 ZPO Art. 243 ZPO

Zusammenfassung

Eine Gesellschaft (Beschwerdeführerin) vermietete zwei Liegenschaften an eine andere Gesellschaft (Beschwerdegegnerin). Nach ausstehenden Mietzinzen kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis. Die Mieterin focht die Kündigung bei der Schlichtungsbehörde an und stellte die Nichtigkeit der zugrunde liegenden Kaufverträge in Frage. Die Vermieterin erhob Klage auf Feststellung der Gültigkeit der Kündigung beim Mietgericht. Dieses verneinte seine sachliche Zuständigkeit und trat auf die Klage nicht ein, da es das Handelsgericht als zuständig erachtete. Die dagegen erhobene Berufung wies das kantonale Obergericht ab. Die Vermieterin zog diese Entscheide vor Bundesgericht weiter und rügte die Verletzung der kantonalen Zuständigkeitsregeln sowie des Bundesrechts zur sachlichen Zuständigkeit.

Das Bundesgericht heisst die Beschwerde gut und weist die Sache zur Beurteilung im Sinne der Erwägungen an das Mietgericht zurück. Es entscheidet, dass für die streitige Kündigung einer Geschäftsmiete nicht das Handelsgericht, sondern das Mietgericht sachlich zuständig ist.

Das Gericht prüft zunächst, ob die Vermietung von Geschäftsräumen unter den Begriff der "geschäftlichen Tätigkeit" gemäss Art. 6 Abs. 2 lit. a ZPO fällt. Dies bejaht es grundsätzlich, da auch Hilfs- und Nebengeschäfte erfasst sind. Allerdings stellt es fest, dass die Regelung der Verfahrensart Vorrang vor der Bestimmung der sachlichen Zuständigkeit hat. Da Streitigkeiten aus Miete und Pacht nach Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO zwingend im vereinfachten Verfahren und mit vorgängiger Schlichtung durchzuführen sind, kann das Handelsgericht, für das diese Regeln ausgeschlossen sind (Art. 243 Abs. 3, Art. 198 lit. f ZPO), nicht zuständig sein. Eine Aufspaltung der Zuständigkeit würde zu unterschiedlichen Verfahrensarten für denselben Streitstoff führen, was dem Ziel der einheitlichen Rechtsanwendung widerspricht.

Im konkreten Fall qualifizierte das Bundesgericht die Klage auf Feststellung der Gültigkeit der Kündigung als "Kündigungsschutz" im Sinne von Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO. Die Beklagte hatte die Kündigung angefochten und deren Nichtigkeit geltend gemacht; die Klägerin musste daraufhin klagen, um die Gültigkeit feststellen zu lassen. Damit greift der Schutzmechanismus des vereinfachten Verfahrens. Das Gericht lässt offen, ob dies auch gilt, wenn nur die Nichtigkeit ohne vorherige Anfechtung festgestellt werden soll.

Auf die subsidiäre Verfassungsbeschwerde tritt das Gericht mangels Notwendigkeit nicht ein (Art. 113 BGG). Da das Mietgericht nie materiell entschieden hat, kann das Bundesgericht kein Sachurteil fällen und muss die Sache zurückweisen (Art. 107 Abs. 2 Satz 2 BGG).

Es werden keine Gerichtskosten erhoben. Der Kanton Zürich hat der obsiegenden Beschwerdeführerin eine reduzierte Parteientschädigung von Fr. 4'000.-- zu bezahlen, da die Frage der Zuständigkeit erst im Verfahren vor dem Mietgericht aufgeworfen wurde.

Regeste

Art. 6 und 243 ZPO; Abgrenzung der Zuständigkeit zwischen Handels- und Mietgericht. Begriff der "geschäftlichen Tätigkeit" nach Art. 6 Abs. 2 lit. a ZPO (E. 3). Das Handelsgericht ist für Streitigkeiten, die gemäss Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO nach dem vereinfachten Verfahren zu beurteilen sind, nicht zuständig; die Regelung der Verfahrensart geht jener über die sachliche Zuständigkeit des Handelsgerichts vor (E. 4). Begriff des "Kündigungsschutzes" nach Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO (E. 5). Regeste Art. 6 et 243 CPC; délimitation de la compétence du tribunal de commerce de celle du tribunal des baux. Notion d'"activité commerciale" selon l'art. 6 al. 2 let. a CPC (consid. 3). Le tribunal de commerce n'est pas compétent pour connaître des litiges relevant de la procédure simplifiée selon l'art. 243 al. 2 let. c CPC; le régime de la procédure applicable a la priorité sur la compétence matérielle du tribunal de commerce (consid. 4). Notion de "protection contre les congés" selon l'art. 243 al. 2 let. c CPC (consid. 5). Regesto Art. 6 e 243 CPC; delimitazione della competenza fra tribunale commerciale e tribunale competente in materia di locazione. Nozione di "attività commerciale" nel senso dell'art. 6 cpv. 2 lett. a CPC (consid. 3). Il tribunale commerciale non è competente per statuire sulle controversie che secondo l'art. 243 cpv. 2 lett. c CPC sono da giudicare nella procedura semplificata; il tipo di procedura prevale sulla competenza per materia del tribunale commerciale (consid. 4). Nozione di "protezione dalla disdetta" secondo l'art. 243 cpv. 2 lett. c CPC (consid. 5).

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