Mieterin verlangt Erstreckung eines befristeten Mietverhältnisses nach Optionsausübung: Vereinfachtes Verfahren ist anzuwenden, obwohl Kündigung nicht im Raum steht (Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO)
- BGE / ATF / DTF
- BGE 142 III 278 · ATF 142 III 278 · DTF 142 III 278
- Datum
- 14.04.2016
- Geschäftsnummer
- 4A_270/2015
- Abteilung
- I. Zivilrechtliche Abteilung
- Ausgang
- Rückweisung
Tragende Normen
Art. 74 BGG Art. 95 BGG Art. 96 BGG Art. 107 BGG Art. 272 OR Art. 6 ZPO Art. 210 ZPO Art. 243 ZPO
Zusammenfassung
Eine Mieterin klagte vor dem Mietgericht Zürich auf Feststellung, dass ihre Optionsausübung zur Verlängerung des Mietverhältnisses verbindlich sei, und eventuell auf Erstreckung des Mietverhältnisses ab 30. September 2014. Das Mietgericht trat nicht ein, weil es das vereinfachte Verfahren für unanwendbar hielt; das Obergericht bestätigte diesen Nichteintretensentscheid. Streitig war, ob das vereinfachte Verfahren gemäß Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO anzuwenden ist, obwohl die Klage weder eine Kündigung anfechtet noch deren Gültigkeit bestreitet, sondern sich auf die vertragliche Befristung und eine Optionsausübung stützt.
Das Bundesgericht hob das Urteil des Obergerichts auf und wies die Sache an das Mietgericht zurück. Es entschied, dass das vereinfachte Verfahren gemäß Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO auch dann anzuwenden ist, wenn das Erstreckungsbegehren nur eventualiter gestellt wird und keine Kündigung im Raum steht, weil die Beendigung des Mietverhältnisses selbst umstritten ist – hier aufgrund der Frage, ob der Mietvertrag mit Ablauf der vereinbarten Dauer von selber endet oder ob eine Kündigung erforderlich ist. Die Beschwerdeführerin hatte geltend gemacht, die Beschwerdegegnerin habe den Vertrag in ihrem Schreiben vom 20. November 2013 „als bis 30. September 2014 befristet“ erachtet, was die Beendigung des Verhältnisses zum fraglichen Zeitpunkt in Zweifel zieht. Da das Erstreckungsbegehren nach Art. 272 OR voraussetzt, dass das Mietverhältnis gültig beendet wurde – sei es durch Ablauf der Vertragsdauer oder durch Kündigung –, muss die Frage der Beendigung als zivilrechtliche Vorfrage im Rahmen des vereinfachten Verfahrens geprüft werden. Das Bundesgericht verwies darauf, dass die Rechtsprechung (BGE 139 III 457) bereits klargestellt hat, dass im vereinfachten Verfahren auch Vorfragen wie das Bestehen oder Nichtbestehen eines Mietverhältnisses entschieden werden können, und dass dies analog auch für Fälle mit vertraglicher Befristung gilt. Eine getrennte Behandlung dieser Fragen in zwei Verfahren wäre unzumutbar, insbesondere wenn das angebliche Ende des Mietverhältnisses naht. Der Verstoß des Obergerichts gegen Art. 243 Abs. 2 lit. c und Abs. 3 ZPO sowie gegen Art. 272 OR führte zur Aufhebung des Entscheids. Das Bundesgericht verurteilte die Beschwerdegegnerin gemäß Art. 66 Abs. 1 und Art. 68 Abs. 2 BGG zur Tragung der Gerichtskosten von Fr. 5'000.-- und zur Entschädigung der Beschwerdeführerin mit Fr. 6'000.--. Die Entscheidung klärt, dass das vereinfachte Verfahren auch bei reinen Erstreckungsklagen im Fall befristeter Mietverhältnisse anzuwenden ist, sobald die Beendigung des Verhältnisses strittig ist – unabhängig davon, ob eine Kündigung ausgesprochen wurde.
Regeste
Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO; Art. 272-272d OR; vereinfachtes Verfahren; Erstreckung des Mietverhältnisses. Geltungsbereich des vereinfachten Verfahrens im Zusammenhang mit der Erstreckung des Mietverhältnisses (E. 3 und 4).
Originalentscheid beim Gericht ↗
Zusammenfassung, Ausgang und tragende Normen sind maschinell ermittelt und können Fehler enthalten. Massgebend ist der Originalentscheid. Keine Rechtsberatung.
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