Mietkündigung nach Rechtsstreit über Vertragsbestand: Vermieterin erheblich unterlegen, Kündigung missbräuchlich, Zutritt zu gewähren (Art. 271a Abs. 1 lit. e Ziff. 1 OR)
- BGE / ATF / DTF
- BGE 137 III 24 · ATF 137 III 24 · DTF 137 III 24
- Datum
- 04.01.2011
- Geschäftsnummer
- 4A_459/2010
- Abteilung
- I. Zivilrechtliche Abteilung
- Ausgang
- Teilweise gutgeheissen
Tragende Normen
Zusammenfassung
Ein Verein klagt gegen seine Vermieterin auf Zugang zu einem Vereinslokal, nachdem diese das Mietverhältnis gekündigt hatte. Die Vermieterin begehrt die Feststellung der Gültigkeit der Kündigung und die Räumung. Der Verein erhebt Widerklage auf Zutritt sowie Schadenersatz und Genugtuung wegen vorsätzlich verursachten Schadens. Das Obergericht erklärt die Kündigung für gültig und tritt auf die Widerklage nicht ein. Der Verein beschwert sich ans Bundesgericht mit dem Antrag, die Kündigung sei wegen Verletzung der Kündigungssperre aufzuheben und ihm sei der Zutritt zu gewähren.
Das Bundesgericht heisst die Beschwerde teilweise gut, weist die Klage der Vermieterin ab und verpflichtet diese, dem Verein umgehend Zugang zum Vereinslokal zu gewähren. Auf die Schadenersatz- und Genugtuungsforderungen der Widerklage wird hingegen nicht eingetreten.
Die Kündigung vom 18. Oktober 2007 verstösst gegen die Kündigungssperre gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. e Ziff. 1 OR. Im vorangegangenen Verfahren 4A_207/2007 war die Kernfrage der Bestand eines Mietvertrags; das Bundesgericht hatte diesen entgegen dem Antrag der Vermieterin bejaht und den Zugang zu den Räumlichkeiten angeordnet. Dass die Vermieterin bezüglich dieser Hauptfrage unterlag, bedeutet ein Unterliegen «zum erheblichen Teil», auch wenn sie bei weiteren Forderungsbegehren obsiegte. Eine rein quantitative Bewertung nach Streitwertanteilen ist hier unangebracht, da der Vertrag als solcher den wesentlichen Streitgegenstand bildete.
Eine Ausnahme von der Kündigungssperre wegen wichtigen Grundes gemäss Art. 271a Abs. 3 lit. a OR liegt nicht vor. Die Vermieterin berief sich auf eine Störung des Vertrauensverhältnisses durch unbegründete Strafanzeigen des Vereinsvertreters. Da die Vermieterin jedoch selbst durch vertragswidriges Verhalten und jahrelange Zugangsverweigerung die Konflikte verursacht hatte, rechtfertigen die Strafanzeigen keine Kündigung aus wichtigem Grund. Die Kündigung ist somit missbräuchlich.
Hinsichtlich der Widerklage ist das Begehren auf Zutritt hinreichend substanziiert und nicht rechtskräftig entschieden, da es sich auf die neue, auf die missbräuchliche Kündigung gestützte Zugangsverweigerung bezieht. Entgegen der Vorinstanz handelt es sich nicht um eine verspätete Zweitklage gemäss Art. 273 Abs. 5 und Art. 274f Abs. 1 OR, sondern um eine zulässige Widerklage im laufenden Prozess. Die Schadenersatzforderungen bleiben hingegen unberücksichtigt, da der Beschwerdeführer diese in der Beschwerde nicht konkretisiert und die allgemeinen Vorwürfe den Begründungsanforderungen nicht genügen.
Die Gerichtskosten von Fr. 3'000.-- werden der Beschwerdegegnerin auferlegt. Dem nicht anwaltlich vertretenen Beschwerdeführer wird keine Parteientschädigung zugesprochen. Die Sache wird zur neuen Entscheidung über die kantonalen Kostenfolgen zurückgewiesen.
Regeste
Kündigung vor Ablauf von drei Jahren seit Abschluss eines das Mietverhältnis betreffenden Gerichtsverfahrens (Art. 271a Abs. 1 lit. e Ziff. 1 OR). Voraussetzungen, unter denen der Vermieter in einem Gerichtsverfahren als "zu einem erheblichen Teil unterlegen" und seine Kündigung als missbräuchlich anzusehen ist (E. 3.1-3.4). Regeste Résiliation moins de trois ans après la fin d'une procédure judiciaire concernant le bail (art. 271a al. 1 let. e ch. 1 CO). Conditions dans lesquelles le bailleur a "succombé dans une large mesure" dans la procédure judiciaire, de sorte que sa résiliation contrevient aux règles de la bonne foi (consid. 3.1-3.4). Regesto Disdetta data prima che siano trascorsi tre anni dalla fine di un procedimento giudiziario concernente la locazione (art. 271a cpv. 1 lett. e n. 1 CO). Condizioni per considerare che il locatore "è risultato ampiamente soccombente" e che la sua disdetta è abusiva (consid. 3.1-3.4).
Originalentscheid beim Gericht ↗
Zusammenfassung, Ausgang und tragende Normen sind maschinell ermittelt und können Fehler enthalten. Massgebend ist der Originalentscheid. Keine Rechtsberatung.
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