Kündigung wegen fehlender Kaution: Keine Kündigungssperrfrist bei neuem Mietvertrag nach Vergleich über altes Verhältnis (Art. 271a Abs. 1 lit. e Ziff. 4 OR)
- Datum
- 20.02.2019
- Geschäftsnummer
- 4A_488/2018
- Abteilung
- I. Zivilrechtliche Abteilung
- Ausgang
- Abgewiesen
Tragende Normen
Zusammenfassung
Eine Mieterin schloss im Jahr 2000 gemeinsam mit ihrem Ehemann einen Mietvertrag über eine Wohnung ab. Nach der Trennung der Eheleute bat die Mieterin den Vermieter um Ausstellung eines neuen, allein auf sie lautenden Mietvertrags und einigte sich aussergerichtlich sowie vor der Schlichtungsbehörde auf eine Mietzinssenkung und Rückzahlungen bezüglich des ursprünglichen Vertragsverhältnisses. Der neue Mietvertrag ersetzte ausdrücklich den alten Vertrag. Als die Mieterin die im neuen Vertrag vereinbarte Sicherheitsleistung nicht erbrachte, kündigte der Vermieter das Mietverhältnis fristlos. Die Mieterin focht die Kündigung als missbräuchlich an und berief sich auf die Kündigungssperrfrist aufgrund der früheren Vergleiche.
Das Bundesgericht weist die Beschwerde der Mieterin ab, da die Kündigung nicht gegen die Kündigungssperrfrist verstösst. Die Vorinstanz stellte verbindlich fest, dass die Parteien mit dem Mietvertrag vom 10./17. November 2015 ein neues Mietverhältnis begründeten, welches den alten Vertrag vom 11. Februar 2000 ausdrücklich ersetzte. Die Initiative zum Abschluss dieses neuen Vertrags ging von der Mieterin aus, welche bewusst keine Vertragsübernahme nach Art. 263 OR verlangte.
Die beiden Schlichtungsvergleiche vom 5. März 2015 und 8. März 2016 sowie die aussergerichtliche Einigung zur Mietzinsreduktion bezogen sich ausschliesslich auf Ansprüche aus dem alten Mietverhältnis von 2000. Da die Kündigung am 19. April 2016 das neue Mietverhältnis betraf, fand die Sperrfrist nach Art. 271a Abs. 1 lit. e Ziff. 4 OR keine Anwendung. Auch ein faktisches Mietverhältnis zwischen Nichtigkeitserklärung und Neuabschluss wurde nicht festgestellt.
Hinsichtlich des Eventualantrags auf Erstreckung des Mietverhältnisses trat das Bundesgericht mangels hinreichender Begründung nicht ein, da der erstinstanzliche Abweisungsentscheid bereits rechtskräftig geworden war. Die Kosten von Fr. 2'000.-- und die Parteientschädigung von Fr. 2'500.-- wurden der Beschwerdeführerin auferlegt.
Originalentscheid beim Gericht ↗
Zusammenfassung, Ausgang und tragende Normen sind maschinell ermittelt und können Fehler enthalten. Massgebend ist der Originalentscheid. Keine Rechtsberatung.
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