Mietkündigung trotz Entschädigungszahlung: Keine Einigung gemäss Art. 271a Abs. 2 OR bei sofortiger Erfüllung ohne vorherigen Streit (Art. 271a Abs. 2 OR)
- BGE / ATF / DTF
- BGE 130 III 563 · ATF 130 III 563 · DTF 130 III 563
- Datum
- 18.06.2004
- Geschäftsnummer
- BGE 130 III 563
- Abteilung
- CH_BGE_005
- Ausgang
- Abgewiesen
Tragende Normen
Zusammenfassung
Die Erben eines Vermieters kündigten einer Garage AG das Mietverhältnis wegen Nutzungsänderung. Die Mieterin hatte zuvor eine Mietzinsherabsetzung verlangt, der die Vermieter entsprachen, sowie Entschädigungen für Renovationsstörungen erhalten. Die Mieterin beantragte bei der Schlichtungsbehörde die Ungültigkeitserklärung der Kündigung mit dem Argument, es habe eine aussergerichtliche Einigung im Sinne von Art. 271a Abs. 2 OR stattgefunden, welche eine dreijährige Sperrfrist auslöse. Das Bezirksgericht erklärte die Kündigung für gültig und erstreckte das Mietverhältnis lediglich bis September 2004. Das Obergericht bestätigte diesen Entscheid. Die Mieterin erhob eidgenössische Berufung ans Bundesgericht und begehrte die Aufhebung des obergerichtlichen Beschlusses sowie die Ungültigkeitserklärung der Kündigung.
Das Bundesgericht wies die Berufung der Mieterin ab und bestätigte die Gültigkeit der Kündigung. Als entscheidend erachtete das Gericht, dass keine Einigung im Sinne von Art. 271a Abs. 2 OR vorlag, da eine solche nur dann gegeben ist, wenn eine zwischen den Parteien kontroverse Rechtsfrage durch gegenseitiges Nachgeben abschliessend geklärt wird. Im vorliegenden Fall entsprachen die Vermieter dem Begehren der Mieterin auf Mietzinsherabsetzung sogleich, ohne dass es zu einer Auseinandersetzung kam; Fälle, in denen eine Partei dem Begehren des Vertragspartners sofort entspricht, werden nicht von der Norm erfasst.
Hinsichtlich der Entschädigung für Renovationsstörungen stellte das Gericht fest, dass die Frage der Entschädigung im Grundsatz von Beginn an unstreitig war. Dass die Vermieter genaue Zusammenstellungen der Beeinträchtigungen forderten, um die Höhe der im Prinzip anerkannten Reduktion beurteilen zu können, begründet keinen Streit über den Anspruch selbst. Es gehört zu den Obliegenheiten des Mieters, die Tatsachen klar darzulegen, bevor sich die Frage stellt, ob eine Einigung nach gegenseitigem Nachgeben erfolgte. Da aus dem angefochtenen Urteil nicht hervorging, dass die Parteien unterschiedliche quantitative Vorstellungen zu überwinden hatten, lag keine Streitbeilegung vor.
Zudem hörte das Bundesgericht die Mieterin nicht, soweit sie versuchte, den Sachverhalt zu erweitern und behauptete, die Zahlungen seien erst nach hartem Ringen zustande gekommen. Gemäss Art. 55 Abs. 1 lit. c OG und Art. 63 Abs. 2 OG sind die Feststellungen der Vorinstanz für das Bundesgericht verbindlich, sofern sie nicht willkürlich sind oder Bundesrecht verletzen. Eine Kritik an der Beweiswürdigung der Vorinstanz führt nicht zur Aufhebung des Entscheids.
Regeste
Mietvertrag, Anfechtbarkeit der Kündigung (Art. 271a Abs. 1 lit. e Ziff. 4 und Abs. 2 OR). Als Einigung im Sinne von Art. 271a Abs. 2 OR gilt nur eine einvernehmliche Streitbeilegung, mittels der eine unter den Parteien kontroverse Rechtsfrage abschliessend geklärt wird. Fälle, in denen es zu einer Auseinandersetzung gar nicht erst kommt, weil die eine oder andere Partei dem Begehren des Vertragspartners sogleich entspricht, werden daher nicht von Art. 271a Abs. 2 OR erfasst. Bestätigung der Rechtsprechung (E. 1 und 2). Einigung im Sinne von Art. 271a Abs. 2 OR im vorliegenden Fall verneint. Wenn die Vermieter über die anspruchsbildenden Umstände ins Bild gesetzt werden wollen, um die Höhe der im Grundsatz anerkannten Mietzinsherabsetzung beurteilen zu können, kann darin keine Auseinandersetzung über den angemessenen Betrag erblickt werden (E. 3).
Originalentscheid beim Gericht ↗
Zusammenfassung, Ausgang und tragende Normen sind maschinell ermittelt und können Fehler enthalten. Massgebend ist der Originalentscheid. Keine Rechtsberatung.
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