Stockwerkeigentümer duldet exklusive Terrassennutzung jahrelang: Kein Rechtsmissbrauch bei Klage auf Wiederherstellung, formloser Beschluss unwirksam (Art. 712m Abs. 2 ZGB)

Tragende Normen

Art. 2 ZGB Art. 7 ZGB Art. 66 ZGB Art. 75 ZGB Art. 641 ZGB Art. 649a ZGB Art. 712m ZGB Art. 712n ZGB

Zusammenfassung

In einer Stockwerkeigentümergemeinschaft nutzt ein Eigentümer seit Jahrzehnten exklusiv eine gemeinschaftliche Dachfläche als Terrasse, obwohl sein Sonderrecht gemäss Aufteilungsplan nur einen kleinen Teil umfasst. Die übrigen Eigentümer hatten diese Nutzung mündlich geduldet, ohne dass ein formgerechter Versammlungsbeschluss oder schriftlicher Zirkulationsbeschluss vorlag. Als Sanierungsarbeiten am Dach anstanden, verlangte der klagende Miteigentümer die Räumung der Terrasse und die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands. Der beklagte Nutzer berief sich auf die langjährige Duldung sowie auf einen angeblichen mündlichen Einstimmigkeitsbeschluss und machte geltend, die Geltendmachung des Anspruchs sei rechtsmissbräuchlich.

Das Bundesgericht wies die Berufung des Beklagten ab und bestätigte die Verpflichtung zur Räumung der Dachterrasse ausserhalb des im Aufteilungsplan definierten Bereichs. Das Gericht hielt fest, dass die Einräumung besonderer Nutzungsrechte zwingend durch einen förmlichen Beschluss der Stockwerkeigentümerversammlung mit Protokoll oder durch schriftlichen Zirkulationsbeschluss erfolgen muss. Eine formlose mündliche Vereinbarung verstösst gegen Art. 712m Abs. 2 ZGB in Verbindung mit Art. 66 Abs. 1 und 2 ZGB sowie Art. 712n Abs. 2 ZGB. Das Argument, die Formvorschriften des Reglements seien lediglich vertraglicher Natur und könnten gemäss Art. 11 OR analog angewendet werden, wurde verworfen; wo das Gesetz klare Formregeln enthält, schliesst dies die Anwendung von Art. 7 ZGB aus. Zudem dienen Schriftlichkeit und Protokollierung dem Publizitätsinteresse und der Rechtssicherheit gegenüber Erwerbern.

Hinsichtlich des Vorwurfs des Rechtsmissbrauchs stellte das Gericht klar, dass blosses Zuwarten mit der Rechtsausübung keinen Missbrauch begründet. Da es sich um unverjährbare sachenrechtliche Abwehransprüche handelt, ist Zurückhaltung geboten, um die Unverjährbarkeit nicht zu unterlaufen. Der Beklagte musste aufgrund der Grundbucheinträge jederzeit mit einem Widerruf der Duldung rechnen. Dass der Kläger den Prozess erst nach langer Zeit führte, war nicht schikanös, zumal der Beklagte selbst durch seine Weigerung, an den Sanierungskosten beizutragen, den Anlass für die Geltendmachung des Anspruchs gegeben hatte. Ein weiterer Antrag auf Aktenergänzung wurde mangels hinreichender Begründung gemäss Art. 55 Abs. 1 lit. c OG nicht behandelt.

Regeste

Art. 712m Abs. 2 ZGB i.V.m. Art. 66 ZGB, Art. 712n Abs. 2 ZGB; Begründung von besonderen Nutzungsrechten bei bestehender Stockwerkeigentümergemeinschaft. Die Stockwerkeigentümergemeinschaft kann formlos kein ausschliessliches Benutzungsrecht an einer Terrasse einräumen (E. 3). Ein Mitglied, das die exklusive Benutzung eines nicht im Sonderrecht stehenden Teils der Liegenschaft während vielen Jahren durch ein anderes bloss geduldet hat, klagt nicht rechtsmissbräuchlich auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes, selbst wenn es der Benutzung damals zugestimmt hat (E. 4). Regeste Art. 712m al. 2 CC en relation avec l'art. 66 CC, art. 712n al. 2 CC; création d'un droit d'usage particulier dans le cadre d'une copropriété par étages existante. La communauté des copropriétaires d'étages ne peut pas concéder sans forme un droit d'usage particulier sur une terrasse (consid. 3). Un membre de la communauté qui a toléré pendant des années l'usage exclusif, par un autre copropriétaire, d'une partie commune, n'abuse pas de son droit en agissant en rétablissement de l'état initial, même s'il avait à l'époque donné son accord à cet usage particulier (consid. 4). Regesto Art. 712m cpv. 2 CC in combinazione con l'art. 66 CC, art. 712n cpv. 2 CC; costituzione di diritti d'uso particolare nel quadro di una comunione di comproprietari per piani esistente. La comunione dei comproprietari per piani non può concedere senza alcuna forma speciale un diritto d'uso particolare su di una terrazza (consid. 3). Un membro, che per molti anni ha unicamente tollerato l'uso esclusivo di una parte comune del fondo, non commette un abuso di diritto chiedendo giudizialmente nei confronti di un altro comproprietario il ripristino della situazione originaria, anche qualora avesse a suo tempo acconsentito a tale utilizzazione (consid. 4).

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