Stockwerkeigentümergemeinschaft mit Alleineigentümer schliesst Contracting-Vertrag für Wärmeversorgung: Handlungsfähigkeit und Vertragspartei-Status bestätigt (Art. 712l ZGB)

Tragende Normen

Art. 9 BV Art. 18 OR Art. 32 OR Art. 649a ZGB Art. 712a ZGB Art. 712b ZGB Art. 712d ZGB Art. 712f ZGB Art. 712l ZGB Art. 712m ZGB Art. 178 ZPO

Zusammenfassung

Eine Stockwerkeigentümergemeinschaft mit nur einem Eigentümer klagte gegen einen Energieversorger, der ihr Wärme geliefert hatte. Der Versorger behauptete, ein Vertrag über Anlagenbau und Wärmelieferung bestehe zwischen ihm und der Gemeinschaft. Die Gemeinschaft bestritt dies und argumentierte, der Vertrag sei vielmehr mit der Generalunternehmerin geschlossen worden, die damals sämtliche Stockwerkeinheiten hielt. Streitig war insbesondere, ob die Gemeinschaft überhaupt handlungsfähig war und ob sie als Vertragspartei anzusehen sei. Das Bezirksgericht Zürich und das Obergericht des Kantons Zürich wiesen die Einwände der Gemeinschaft zurück und sprachen dem Versorger die geforderten Zahlungen zu. Die Gemeinschaft erhob Beschwerde ans Bundesgericht.

Das Bundesgericht wies die Beschwerde der Stockwerkeigentümergemeinschaft ab und bestätigte, dass der Contracting-Vertrag wirksam zwischen ihr und dem Energieversorger zustande gekommen war. Es stellte fest, dass die Gemeinschaft bereits mit der Grundbucheintragung am 6. Juli 2006 ihre beschränkte Handlungsfähigkeit gemäss Art. 712l ZGB erlangt hatte, auch wenn damals nur ein einziger Eigentümer sämtliche Stockwerkeinheiten hielt. Dies folgte aus der objektiven Verselbständigung der Stockwerkeinheiten und der gesetzlich vorgesehenen Organisation als Nutzungs- und Verwaltungsgemeinschaft mit einer Stockwerkeigentümerversammlung. Der Vertrag vom 10. Oktober 2006 war ausdrücklich zwischen der Beschwerdeführerin (vertreten durch die Nebenintervenientin) und der Beschwerdegegnerin geschlossen worden; der Wortlaut, der Zweck des Vertrags – die Heizungsversorgung der gesamten Überbauung – sowie das nachträgliche Verhalten der Parteien sprachen dafür, dass beide Parteien tatsächlich übereinstimmend gewollt hatten, dass die Gemeinschaft Vertragspartei ist. Die Vorinstanz hatte den tatsächlichen Konsens zutreffend festgestellt und war nicht in Willkür verfallen, indem sie die E-Mail vom 25. August 2006 nicht als Beleg für einen abweichenden Konsens bewertete. Auch die vertrauenstheoretische Auslegung führte zum gleichen Ergebnis: Der Vertrag spricht pauschal vom "Kunden", ohne zwischen einzelnen Eigentümern und der Gemeinschaft zu unterscheiden, und die Nebenintervenientin hatte sich als Vertreterin der Gemeinschaft verstanden. Die Vertretungsbefugnis der Nebenintervenientin war wirksam, da gutgläubige Dritte darauf vertrauen durften, dass sie aufgrund eines gültigen Beschlusses handelte; eine formelle Protokollierung war im Aussenverhältnis nicht erforderlich. Ein Insich-Geschäft lag nicht vor, weil die Nebenintervenientin nur auf Seiten der Gemeinschaft, nicht auf Seiten des Versorgers tätig war. Der Vertrag widersprach auch nicht dem Stromversorgungsgesetz, da ausschliesslich Wärme und nicht Strom geliefert wurde. Schliesslich war die Beweiswürdigung zur Höhe der gelieferten Wärmemenge – basierend auf den Zählerständen in Urkunden 113/5 und 113/15 – nicht willkürlich. Die Gerichtskosten von Fr. 6'000.-- wurden der Beschwerdeführerin auferlegt, und sie muss der Beschwerdegegnerin Parteikosten von Fr. 7'000.-- ersetzen. Diese Entscheidung klärt endgültig, dass eine Stockwerkeigentümergemeinschaft auch als Einpersonengemeinschaft handlungsfähig ist und Verträge im Interesse der Gesamtheit abschliessen kann.

Verwandte Entscheide

• Miteigentümer streitet über Klage gegen Mieterin: Schiedsklausel im Verwaltungsreglement gilt auch für Rechtsnachfolger (Art. 649a Abs. 1 ZGB)BGer · 4A_492/2015 · 25.02.2016