Steuerpflichtiger erwirbt zehn Liegenschaften über 17 Jahre fast vollständig fremdfinanziert und wird als gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler qualifiziert: Kapitalgewinn aus Verkauf steuerbar (Art. 18 DBG)
- Datum
- 22.01.2024
- Geschäftsnummer
- 9C 632/2023
- Ausgang
- Abgewiesen
Tragende Normen
Art. 95 BGG Art. 106 BGG Art. 127 BV Art. 16 DBG Art. 18 DBG
Zusammenfassung
Ein Steuerpflichtiger beantragte beim Bundesgericht die Korrektur seiner direkten Bundessteuer für das Jahr 2019. Er warf dem kantonalen Steueramt vor, ihn zu Unrecht als gewerbsmässigen Liegenschaftenhändler eingestuft und seinen gesamten Kapitalgewinn aus dem Verkauf einer Liegenschaft besteuert zu haben. Das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich hatte die Beschwerde zuvor abgewiesen. Der Steuerpflichtiger machte geltend, er habe lediglich sein Privatvermögen verwaltet und nicht gewerbsmässig gehandelt, insbesondere weil der Verkauf aufgrund einer Notsituation erfolgt sei und er kein eigenes Kapital eingesetzt habe.
Das Bundesgericht wies die Beschwerde ab und bestätigte die Qualifikation des Beschwerdeführers als gewerbsmässigen Liegenschaftenhändlers. Es stellte fest, dass der Beschwerdeführer bei sämtlichen Liegenschaftserwerben praktisch ausschliesslich Fremdkapital eingesetzt hatte – die Kaufpreise waren zu fast 100 % fremdfinanziert, ohne dass Eigenmittel investiert worden waren; die auf den Liegenschaften ruhenden stillen Reserven konnten nicht als Eigenkapital gelten. Damit fehlte bereits die Voraussetzung einer schlichten Verwaltung privaten Vermögens. Weiter sprach die berufliche Tätigkeit des Beschwerdeführers als Malermeister sowie die Fachkenntnisse seines Mitgesellschafters im Immobilienbereich für spezielle Kenntnisse im Sinne der Rechtsprechung. Auch das planmässige und systematische Vorgehen – gezielter Erwerb von Liegenschaften unter Verkehrswert mit dem Ziel gewinnbringender Erträge durch Vermietung oder Veräusserung – wurde bejaht. Die Vorinstanz durfte daher den Kapitalgewinn aus dem Verkauf der Liegenschaft vollumfänglich als steuerbares Einkommen aus selbständiger Erwerbstätigkeit gemäss Art. 18 DBG qualifizieren. Die Behauptung eines Notverkaufs stand dieser Beurteilung nicht entgegen, da auch ein solcher im Rahmen einer gewerbsmässigen Tätigkeit erfolgen kann. Die Gerichtskosten von Fr. 6'000.- wurden dem Beschwerdeführer auferlegt. Dieses Urteil präzisiert, dass der fehlende Einsatz eigenen Vermögens beim Erwerb von Liegenschaften allein schon gegen die Annahme einer reinen Privatvermögensverwaltung spricht und eine gewerbsmässige Tätigkeit nahelegt.
Regeste
Direkte Bundessteuer, Steuerperiode 2019 | Öffentliche Finanzen & Abgaberecht
Originalentscheid beim Gericht ↗
Zusammenfassung, Ausgang und tragende Normen sind maschinell ermittelt und können Fehler enthalten. Massgebend ist der Originalentscheid. Keine Rechtsberatung.
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