Mietzinserhöhung nach Totalsanierung: Formelle Begründung im Formular genügt ohne Bauabrechnung (Art. 269d OR)

Tragende Normen

Art. 19 OBLF Art. 20 OBLF Art. 269d OR Art. 270b OR Art. 14 VMWG

Zusammenfassung

Eine Vermieterin teilte Mietern einer Wohnung nach einer Gebäuderenovation eine Mietzinserhöhung auf dem amtlichen Formular mit. Die Mieter fochten die Erhöhung an, da sie insbesondere den Teil für wertvermehrende Investitionen als formell mangelhaft begründet ansahen. Das kantonale Gericht erklärte diesen Teil der Erhöhung für nichtig, weil die definitive Baukostenabrechnung nicht beigelegt worden sei und die Berechnungsparameter fehlten. Die Vermieterin zog dies vor Bundesgericht weiter.

Das Bundesgericht hebt das Urteil der Vorinstanz auf und weist die Sache zur neuen Beurteilung zurück. Es hält fest, dass die formellen Anforderungen an die Begründung einer Mietzinserhöhung wegen wertvermehrender Investitionen erfüllt sind. Gemäss Art. 269d Abs. 1 OR muss das amtliche Formular verwendet werden; die Begründung muss klar sein, damit der Mieter die Tragweite versteht. Im vorliegenden Fall war der Hinweis "Wertvermehrende Investitionen - infolge Totalsanierung" zusammen mit dem konkreten Betrag von CHF 454.- (43.24%) ausreichend klar. Das Gericht stellt klar, dass die zahlenmässige Begründung des Erhöhungsbetrags (also die detaillierte Bauabrechnung) nicht Bestandteil der Mitteilung im Formular sein muss. Dies ergibt sich systematisch aus Art. 20 Abs. 1 VMWG, der dem Mieter ein separates Recht gibt, die zahlenmässige Begründung nachträglich zu verlangen. Würde diese schon im Formular erwartet, wäre diese Norm überflüssig. Auch die zehntägige Bedenkfrist vor Beginn der Kündigungsfrist dient nur der Kündigungsmöglichkeit, nicht der Überprüfung der Missbräuchlichkeit im Sinne von Art. 270b OR. Da die Vorinstanz die materielle Rechtmässigkeit der Erhöhung (ob die Kosten tatsächlich angefallen und umlegbar sind) mangels Feststellungen nicht geprüft hat, muss das Kantonsgericht dies nun nachholen.

Regeste

Mietzinserhöhung für wertvermehrende Investitionen nach einer Totalsanierung (Art. 269d Abs. 1 OR; Art. 19 Abs. 1 lit. a Ziff. 4 und Art. 20 Abs. 1 VMWG). Anforderungen an die Klarheit der Begründung der Mietzinserhöhung bei wertvermehrenden Investitionen: Die zahlenmässige Begründung des Erhöhungsbetrags muss nicht Bestandteil der Mitteilung im Formular sein (E. 3). Regeste Hausse de loyer consécutive à des investissements apportant une plus-value lors d'une rénovation totale (art. 269d al. 1 CO; art. 19 al. 1 let. a ch. 4 et art. 20 al. 1 OBLF). Exigences concernant la clarté de la motivation d'une hausse de loyer consécutive à des investissements apportant une plus-value: la motivation chiffrée du montant de la hausse ne figure pas obligatoirement dans la communication sur formule officielle (consid. 3). Regesto Aumento della pigione per investimenti di valorizzazione dopo una rinnovazione totale (art. 269d cpv. 1 CO; art. 19 cpv. 1 lett. a n. 4 e art. 20 cpv. 1 OLAL). Esigenze concernenti la chiarezza della motivazione di un aumento della pigione nel caso di investimenti di valorizzazione: non occorre includere nel modulo la motivazione in forma numerica dell'ammontare dell'aumento (consid. 3).

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