Mieterin verweigert wiederholt Zutritt für Elektrokontrolle ohne sachlichen Grund: ausserordentliche Kündigung wegen Verletzung der Sorgfaltspflicht wirksam, Erstreckung ausgeschlossen (Art. 257f Abs. 3 OR)
- Datum
- 12.01.2016
- Geschäftsnummer
- 4A_470/2015
- Abteilung
- I. Zivilrechtliche Abteilung
- Ausgang
- Abgewiesen
Tragende Normen
Zusammenfassung
Eine Mieterin klagte gegen zwei ausserordentliche Kündigungen ihres Ladenmietvertrags durch neue Vermieter. Sie machte geltend, die erste Kündigung vom 9. April 2013 sei formell nichtig und die zweite vom 20. Juni 2013 sei eine Rachekündigung wegen einer Strafanzeige wegen Hausfriedensbruchs. Sie beantragte die Aufhebung beider Kündigungen oder alternativ eine angemessene Erstreckung des Mietverhältnisses. Die Vorinstanz wies die Klagen ab und erklärte das Verfahren zur ersten Klage für gegenstandslos, da die Vermieter die Nichtigkeit der ersten Kündigung im Berufungsverfahren anerkannt hatten. Die Mieterin erhob Beschwerde ans Bundesgericht.
Das Bundesgericht wies die Beschwerde ab. Es stellte fest, dass die Mieterin trotz wiederholter Aufforderung ohne sachlichen Grund die Besichtigung des Mietobjekts für eine Elektrokontrolle verweigert hatte, was eine Verletzung ihrer Pflicht zur Sorgfalt und Rücksichtnahme gemäss Art. 257f Abs. 3 OR darstellte. Die Vermieter verfügten über ein Zutrittsrecht gemäss Art. 257h Abs. 2 OR und Ziffer 16 des Mietvertrags. Die Kündigung vom 20. Juni 2013 diente nicht der Rache, sondern der Korrektur eines möglichen formellen Mangels der ersten Kündigung, wie aus dem Begleitbrief hervorging, der sich ausdrücklich auf die Meinungsäusserung der Schlichtungsbehörde bezog; dies entspricht der Rechtsprechung zum Verhältnis von Art. 271a lit. d OR und Art. 271a Abs. 3 OR. Eine Erstreckung des Mietverhältnisses war gemäss Art. 272a Abs. 1 lit. b OR ausgeschlossen, weil die Kündigung auf einer Verletzung der Sorgfaltspflicht beruhte. Die Beschwerde war zudem ungenügend begründet, da die Beschwerdeführerin sich nicht zu zentralen Erwägungen der Vorinstanz äusserte, etwa zur Frage, ob am 18. März 2013 bereits eine genügende Elektrokontrolle stattgefunden hatte, oder zur zweiten Begründung des Zutrittsrechts. Das Bundesgericht verwies auf die strikten Begründungsanforderungen nach Art. 42 Abs. 1 und 2 BGG und die Unzulässigkeit neuer Tatsachen nach Art. 99 Abs. 1 BGG, weshalb auch der nachträglich eingereichte Strafentscheid des Regionalgerichts nicht berücksichtigt werden konnte. Die Beschwerdeführerin trägt die Gerichtskosten von Fr. 2'000.-- und muss den Beschwerdegegnern eine Entschädigung von Fr. 2'500.-- zahlen. Die Entscheidung präzisiert die Anwendung des zeitlichen Kündigungsschutzes bei formell fehlerhaften Kündigungen und bestätigt die strenge Handhabung der Begründungspflicht in der Bundesgerichtsbeschwerde.
Originalentscheid beim Gericht ↗
Zusammenfassung, Ausgang und tragende Normen sind maschinell ermittelt und können Fehler enthalten. Massgebend ist der Originalentscheid. Keine Rechtsberatung.
Verwandte Entscheide
- Vermieterin kündigt wegen Zahlungsverzugs ausserordentlich: Vereinbarung zur Fortsetzung des Mietverhältnisses begründet keinen neuen Vertrag, Mieterausweisung gemäss Art. 257 ZPO zulässig
- Vermieterin kündigt während laufendem Schlichtungsverfahren: Kündigung wegen Schlüsselhinterlegung und Untermiete unwirksam, da keine Mahnung erfolgte und keine schweren Pflichtverletzungen vorlagen (Art. 271a Abs. 1 lit. d und e OR)
- Vermieterin ändert Hausordnung einseitig und beschränkt Musizieren auf drei Stunden pro Tag sowie an Sonn- und Feiertagen: Änderung ist begründet und nicht missbräuchlich (Art. 269d OR)