Mietvertrag vor Übergabe verkauft: Käuferin tritt ipso iure ein, Verkäuferin nicht passivlegitimiert für Nachtrag (Art. 261 Abs. 1 OR)
- Datum
- 20.02.2019
- Geschäftsnummer
- 4A_393/2018
- Abteilung
- I. Zivilrechtliche Abteilung
- Ausgang
- Abgewiesen
Tragende Normen
Art. 72 BGG Art. 74 BGG Art. 75 BGG Art. 76 BGG Art. 90 BGG Art. 32 OR Art. 261 OR Art. 8 ZGB
Zusammenfassung
Eine Mieterin klagt gegen die ursprüngliche Vermieterin auf Zahlung einer Konventionalstrafe wegen verspäteter Übergabe eines noch nicht bezugsbereiten Geschäftsobjekts. Die Klägerin stützt sich auf einen Nachtrag zum Mietvertrag, der nach dem Verkauf der Liegenschaft unterzeichnet wurde und in dem die Beklagte weiterhin als Vermieterin bezeichnet ist. Die Beklagte bestreitet ihre Passivlegitimation mit dem Argument, das Mietverhältnis sei durch den Verkauf bereits auf die Käuferin übergegangen und der Nachtrag sei nicht in ihrem Namen abgeschlossen worden. Das Handelsgericht Zürich wies die Klage mangels Passivlegitimation ab. Die Mieterin beschwert sich dagegen und rügt eine Verletzung von Art. 261 OR sowie des rechtlichen Gehörs und der Vertragsauslegung.
Das Bundesgericht weist die Beschwerde ab. Es bestätigt, dass das Mietverhältnis gemäss Art. 261 Abs. 1 OR bereits mit dem Verkauf der Liegenschaft am 18. August 2013 auf die Käuferin überging, obwohl das Objekt noch nicht bezugsbereit war und der Mietantritt erst später erfolgen sollte. Der Wortlaut „nach Abschluss des Mietvertrags“ erfordert keinen effektiven Besitzantritt; dies dient dem Mieterschutz und der Rechtssicherheit bei Dauerschuldverhältnissen.
Hinsichtlich des streitgegenständlichen Nachtrags Nr. 2 vom 14. Februar 2014 stellt das Gericht fest, dass dieser keine eigenständige Verpflichtung der ursprünglichen Vermieterin begründet. Da der Nachtrag inhaltlich nur den Hauptmietvertrag und dessen ersten Nachtrag ergänzte und abänderte, ist er akzessorisch und folgte dem Übergang des Hauptvertrags auf die Käuferin. Die ursprüngliche Vermieterin hatte zum Zeitpunkt der Unterzeichnung weder dingliche noch obligatorische Verfügungsgewalt über das Objekt mehr.
Zudem verneint das Bundesgericht willkürfrei einen tatsächlichen oder rechtlichen Konsens darüber, dass die Beklagte im Nachtrag Nr. 2 als Vertreterin handeln wollte. Das Fehlen des Firmenstempels der Beklagten und die fehlerhafte Bezeichnung der Klägerin als GmbH sprechen gegen eine Vertretung. Gemäss Art. 8 ZGB oblag der Klägerin die Beweislast für die Vertretungsmacht, welche sie nicht erfüllen konnte. Die Rügen betreffend Verletzung des rechtlichen Gehörs und Willkür bleiben offen, da die Passivlegitimation ohnehin fehlt. Die Kosten und Entschädigung werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
Originalentscheid beim Gericht ↗
Zusammenfassung, Ausgang und tragende Normen sind maschinell ermittelt und können Fehler enthalten. Massgebend ist der Originalentscheid. Keine Rechtsberatung.
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