Baux successifs à durée déterminée contestés comme abusifs: fraude à la loi non prouvée, bail résilié valablement (art. 2 al. 2 CC)
- BGE / ATF / DTF
- ATF 139 III 145 · BGE 139 III 145 · DTF 139 III 145
- Date
- 26.02.2013
- Numéro de dossier
- 4A_609/2012
- Cour
- I. Zivilrechtliche Abteilung
- Issue
- Admis
Normes déterminantes
Résumé
Des bailleurs genevois ont conclu plusieurs baux à loyer successifs de durée déterminée avec deux locataires venus d'Espagne pour travailler dans une institution locale. Les locataires, soutenus par une association de défense, ont saisi les tribunaux pour faire constater l'existence d'un contrat de durée indéterminée, arguant que l'enchaînement de contrats courts constituait une fraude à la loi visant à contourner les protections impératives contre les congés et les loyers abusifs. La Cour de justice a donné raison aux locataires, estimant que les bailleurs ne justifiaient pas d'un motif objectif légitime pour cette pratique.
Le Tribunal fédéral admet le recours des bailleurs et annule l'arrêt cantonal, constatant que le bail a pris fin valablement le 30 juin 2010. Il juge que la cour cantonale a violé le droit fédéral en retenant une fraude à la loi sans preuve suffisante.
Le Tribunal fédéral rappelle que l'enchaînement de baux à durée déterminée est licite en principe, sauf si le locataire prouve que le bailleur utilise cette construction uniquement pour éluder des règles impératives (art. 2 al. 2 CC). Contrairement à la cour cantonale, il précise qu'il n'incombe pas au bailleur de justifier d'un motif objectif particulier pour conclure un tel bail, mais bien au locataire d'établir l'intention frauduleuse.
Dans le cas d'espèce, les éléments factuels ne permettent pas de conclure à une fraude. Au moment de la conclusion des premiers contrats (2004-2006), la situation professionnelle des locataires était précaire: ils étaient employés par une institution attribuant des contrats annuels, ce qui rendait logique la conclusion de baux à durée limitée. Leur changement de statut (contrat indéterminé pour l'un, chômage pour l'autre) n'était pas stabilisé lors de la signature du dernier renouvellement en 2009. De plus, les locataires avaient affirmé devoir retourner en Espagne en juin 2010, mensonge dont les bailleurs pouvaient se fier de bonne foi. Enfin, les locataires n'ont jamais allégué avoir été dissuadés de contester le loyer ou d'exercer d'autres droits, ni démontré que les bailleurs tiraient un profit concret de cette structure pour échapper aux contrôles de loyers abusifs ou aux règles contre les congés abusifs.
Les frais judiciaires de 3'000 fr. et les dépens de 3'500 fr. sont mis solidairement à la charge des intimés (locataires). La cause est renvoyée à la Cour de justice pour statuer sur les dépens de la procédure cantonale et sur la demande reconventionnelle d'évacuation.
Regeste
Art. 255 und 266 OR. Der Abschluss von Kettenmietverträgen ist zulässig unter Vorbehalt einer Gesetzesumgehung. Das Vorliegen einer solchen hat diejenige Partei zu beweisen, die sich auf die Bestimmung beruft, die umgangen worden sein soll. Gesetzesumgehung im konkreten Fall verneint (E. 4).
Décision originale auprès du tribunal ↗
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