Vente immobilière signée avec réserve du tracé: contrat inexistant faute d'accord ultérieur sur l'objet (art. 1, 2, 11, 18 al. 1 et 216 al. 1 CO)

Normes déterminantes

Art. 34 OJ Art. 43 OJ Art. 46 OJ Art. 48 OJ Art. 54 OJ Art. 55 OJ Art. 57 OJ Art. 1 CO Art. 2 CO Art. 11 CO Art. 18 CO Art. 61 CO Art. 216 CO Art. 9 CC

Résumé

Un acheteur signe un acte authentique de vente de terres viticoles tout en exprimant son désaccord sur le plan géométrique présenté par le notaire, lequel indique que le tracé ne correspond pas à l'alignement des ceps de vigne. Le notaire téléphone au géomètre devant les parties et obtient une réponse affirmative quant à la possibilité de modifier le tracé, ce qui incite l'acheteur à signer en pensant que la rectification sera effectuée. Par la suite, le géomètre établit un nouveau plan mais informe que la modification nécessite un échange de terrains que la venderesse refuse. L'acheteur conditionne alors le paiement du prix à cet échange, qui n'a jamais lieu. La cour cantonale rejette l'action en libération de dette et prononce la mainlevée définitive de l'opposition au commandement de payer, estimant que la parcelle correspondait au plan initial et que l'acheteur n'avait pas commis d'erreur essentielle. Le recours en réforme vise également la responsabilité du notaire, mais celui-ci relève du droit public cantonal vaudois.

Le Tribunal fédéral déclare le recours irrecevable en tant qu'il est dirigé contre le notaire, car la responsabilité de ce dernier dans l'exercice de ses fonctions ministérielles relève exclusivement du droit public cantonal vaudois et échappe au champ d'application du recours en réforme fédéral fondé sur la violation du droit fédéral. En revanche, le recours est recevable concernant le litige de droit privé opposant l'acheteur à la venderesse, le jugement cantonal étant une décision finale rendue en dernière instance sur une contestation civile dépassant le seuil de valeur litigieuse.

Sur le fond, le Tribunal fédéral admet le recours et réforme le jugement cantonal en constatant que le contrat de vente n'est pas venu à chef. Bien que les ventes d'immeubles soient soumises à la forme authentique, elles obéissent aux règles générales de conclusion des contrats et peuvent faire l'objet d'une interprétation selon le principe de la confiance lorsque la déclaration ne correspond pas à la volonté réelle commune des parties. En l'espèce, l'acheteur a manifesté un désaccord patent lors de la séance du 15 avril 1994 concernant le tracé du plan, lequel constituait un élément essentiel déterminant l'objet vendu. Les circonstances montrent que les parties ont signé l'acte en réservant implicitement cet élément essentiel à un accord ultérieur, sur la base des assurances erronées du géomètre transmises par le notaire. Cet accord ultérieur n'étant jamais intervenu en raison de l'impossibilité technique de réaliser la modification sans échange de terrains refusé par la venderesse, il manque un accord concordant sur tous les éléments essentiels requis pour la perfection du contrat. L'acheteur ne doit donc pas le prix de vente et l'opposition au commandement de payer est maintenue.

Regeste

Haftung des waadtländischen Notars; bundesrechtliches Rechtsmittel (Art. 43 Abs. 1 OG und Art. 61 Abs. 1 OR). Im Kanton Waadt beurteilt sich die Haftungsklage gegen einen Notar im Zusammenhang mit der Ausübung amtlicher Tätigkeiten nach kantonalem öffentlichem Recht. Ein diesbezüglicher Entscheid kann deshalb nicht mit Berufung angefochten werden (E. 1). Grundstückkauf; Vertragsschluss; vorbehaltene Punkte (Art. 9 ZGB; Art. 1, 2, 11, 18 Abs. 1 und 216 Abs. 1 OR). Die formbedürftigen Verträge unterstehen wie die übrigen Verträge den allgemeinen Regeln über das Zustandekommen und die Auslegung von Verträgen (E. 3c). Bei einem Grundstückkauf genügt die Angabe der Fläche nicht; erforderlich ist darüber hinaus, dass die Lage und die Form der verkauften Parzelle bestimmt wird (E. 3d). Behalten die Parteien einen wesentlichen Punkt für eine spätere Einigung vor, was sie formfrei vereinbaren können, tritt der Vertragsschluss erst ein, wenn auch über diesen Punkt eine Einigung erzielt worden ist (E. 3e). Im beurteilten Fall ist der Vertrag nicht zustande gekommen, da sich die Parteien über den Punkt, den sie anlässlich der öffentlichen Beurkundung des Kaufvertrags vorbehielten - die genaue Bestimmung des Kaufgegenstands -, später nicht geeinigt haben (E. 3f). Regeste Responsabilité du notaire vaudois; moyen de droit fédéral (art. 43 al. 1 OJ et art. 61 al. 1 CO). Dans le canton de Vaud, l'action en responsabilité dirigée contre un notaire en rapport avec l'exercice de ses activités ministérielles relève du droit public cantonal. Par conséquent, la décision y relative ne peut pas faire l'objet d'un recours en réforme (consid. 1). Vente immobilière; conclusion du contrat; points réservés (art. 9 CC; art. 1, 2, 11, 18 al. 1 et 216 al. 1 CO). Les contrats soumis à l'exigence d'une forme n'en obéissent pas moins aux règles générales en ce qui concerne leur conclusion et leur interprétation (consid. 3c). Dans une vente immobilière, l'indication d'une surface ne suffit pas; il faut que soient déterminés l'emplacement et la forme de la parcelle vendue (consid. 3d). Si les parties réservent un point essentiel à un accord ultérieur - ce qu'elles peuvent faire de manière informelle - le contrat n'est conclu que lorsque ce point essentiel a fait l'objet d'un accord (consid. 3e). En l'espèce, faute d'un accord ultérieur - réservé lors de la passation de l'acte authentique de vente - au sujet de la détermination exacte de la chose vendue, le contrat n'est pas venu à chef (consid. 3f). Regesto Responsabilità del notaio vodese; rimedio di diritto federale (art. 43 cpv. 1 OG e art. 61 cpv. 1 CO). Nel Canton Vaud, l'azione di responsabilità contro un notaio in rapporto all'esercizio delle sue attività ministeriali attiene al diritto pubblico. Di conseguenza, la decisione a questo riguardo non può fare l'oggetto di un ricorso per riforma (consid. 1). Vendita immobiliare; conclusione del contratto; punti riservati (art. 9 CC; art. 1, 2, 11, 18 cpv. 1 e 216 cpv. 1 CO). Anche i contratti che necessitano una forma particolare soggiacciono alle regole generali per quanto concerne la loro conclusione e interpretazione (consid. 3c). Nel quadro di una vendita immobiliare l'indicazione di una superficie non basta; occorre che l'ubicazione e la forma della parcella venduta siano determinate (consid. 3d). Se le parti si riservano di decidere un punto essenziale con un accordo ulteriore - ciò che possono fare in modo informale - il contratto è concluso solo quando questo punto essenziale ha fatto l'oggetto di un accordo (consid. 3e). In concreto, data la mancanza di un accordo ulteriore - riservato in occasione della stesura dell'atto pubblico di vendita - in merito alla determinazione esatta della cosa venduta, il contratto non è venuto in essere (consid. 3f). Urteilskopf 127 III 248 44. Extrait de l'arrêt de la Ire Cour civile du 27 mars 2001 dans la cause M. contre X. S.A. et Y. (recours en réforme) Regeste Haftung des waadtländischen Notars; bundesrechtliches Rechtsmittel ( Art. 43 Abs. 1 OG und Art. 61 Abs. 1 OR ). Im Kanton Waadt beurteilt sich die Haftungsklage gegen einen Notar im Zusammenhang mit der Ausübung amtlicher Tätigkeiten nach kantonalem öffentlichem Recht. Ein diesbezüglicher Entscheid kann deshalb nicht mit Berufung angefochten werden (E. 1). Grundstückkauf; Vertragsschluss; vorbehaltene Punkte ( Art. 9 ZGB ; Art. 1, 2, 11, 18 Abs. 1 und 216 Abs. 1 OR). Die formbedürftigen Verträge unterstehen wie die übrigen Verträge den allgemeinen Regeln über das Zustandekommen und die Auslegung von Verträgen (E. 3c). Bei einem Grundstückkauf genügt die Angabe der Fläche nicht; erforderlich ist darüber hinaus, dass die Lage und die Form der verkauften Parzelle bestimmt wird (E. 3d). Behalten die Parteien einen wesentlichen Punkt für eine spätere Einigung vor, was sie formfrei vereinbaren können, tritt der Vertragsschluss erst ein, wenn auch über diesen Punkt eine Einigung erzielt worden ist (E. 3e). Im beurteilten Fall ist der Vertrag nicht zustande gekommen, da sich die Parteien über den Punkt, den sie anlässlich der öffentlichen Beurkundung des Kaufvertrags vorbehielten - die genaue Bestimmung des Kaufgegenstands -, später nicht geeinigt haben (E. 3f).

Décisions apparentées

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