Bailleresse conteste la diminution du loyer pour baisse du taux hypothécaire mais omet d'invoquer en première instance la hausse de l'indice des prix comme contre-moyen subsidiaire : recours rejeté (art. 270a al. 1 CO)

Normes déterminantes

Art. 51 LTF Art. 74 LTF Art. 12a OBLF Art. 13 OBLF Art. 16 OBLF Art. 270a CO Art. 47 CPC Art. 55 CPC Art. 58 CPC Art. 151 CPC Art. 229 CPC Art. 243 CPC Art. 247 CPC Art. 317 CPC

Résumé

Une locataire a demandé la diminution de son loyer conclu en 1997, arguant d'une baisse notable du taux hypothécaire de référence. Le tribunal cantonal a réduit le loyer annuel à 7'788 francs à compter du 1er avril 2015 et ordonné le remboursement des trop-perçus. La bailleresse a fait appel, principalement pour obtenir le rejet complet de l'action, et subsidiairement pour obtenir une réduction moins importante du loyer, en invoquant pour la première fois la hausse de l'indice suisse des prix à la consommation. La Chambre des baux et loyers a confirmé le jugement, estimant ce moyen irrecevable car soulevé pour la première fois en appel. La bailleresse a formé un recours en matière civile devant le Tribunal fédéral pour faire valoir que le juge aurait dû prendre en compte d'office cette hausse de l'indice.

Le Tribunal fédéral rejette le recours de la bailleresse.

La baisse du taux hypothécaire de référence depuis la conclusion du bail en 1997 est incontestée et constitue une base légale suffisante pour la diminution du loyer selon l'art. 270a al. 1 CO, lu à la lumière des art. 269 et 269a CO ainsi que des art. 12a et 13 OBLF. La bailleresse n’a pas invoqué en première instance, ni même à titre subsidiaire, la hausse de l’indice suisse des prix à la consommation, prévu à l’art. 269a let. e CO et à l’art. 16 OBLF, comme facteur compensatoire susceptible de limiter la réduction du loyer. Le Tribunal des baux et loyers n’avait donc aucun devoir d’office, en application de l’art. 247 al. 2 let. a CPC, d’interroger la bailleresse sur ce moyen ou de lui suggérer de l’invoquer, car ce moyen était totalement indépendant du seul argument qu’elle avait effectivement soulevé (les loyers usuels, art. 269a let. a CO) et la maxime de disposition (art. 58 al. 1 CPC) s’applique pleinement en matière de bail à loyer. En outre, l’introduction de ce motif en appel constituait un fait nouveau irrecevable selon l’art. 317 al. 1 CPC, et la Cour de justice a correctement refusé de l’examiner. La valeur litigieuse, calculée à vingt fois la différence annuelle de 2'808 francs soit 56'160 francs, satisfait le seuil de recevabilité de 15'000 francs prévu à l’art. 74 al. 1 let. a LTF. La bailleresse, partie succombante, doit payer un émolument judiciaire de 2'000 francs. Cette décision précise les limites de la maxime inquisitoire atténuée en matière de bail à loyer et confirme que le juge ne peut pas suppléer d’office un moyen de défense subsidiaire non évoqué par la partie, même lorsqu’il repose sur un fait notoire (art. 151 CPC).

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