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Justizze. Art. 738 ZGB

Bundesgericht

Nachbarin klagt gegen dreigeschossigen Neubau auf dienendem Grundstück: Baubeschränkungsdienstbarkeit mit Stichwort "eingeschossig" verbietet jede mehrgeschossige Baute unabhängig von Aussichtseffekt (Art. 738 Abs. 1 und 2 ZGB)

BGE / ATF / DTF
BGE 151 III 269 · ATF 151 III 269 · DTF 151 III 269
Datum
08.11.2024
Geschäftsnummer
BGE 151 III 269
Abteilung
CH_BGE_005
Ausgang
Gutgeheissen

Tragende Normen

Art. 42 BGG Art. 95 BGG Art. 105 BGG Art. 29 BV Art. 738 ZGB

Zusammenfassung

Zwei Nachbarinnen streiten über die Auslegung einer im Grundbuch eingetragenen Baubeschränkungsdienstbarkeit, die zugunsten des Grundstücks der Beschwerdeführerin und zulasten des Grundstücks der Beschwerdegegnerin besteht und mit dem Stichwort "Baubeschränkung (eingeschossig)" eingetragen ist. Die Beschwerdegegnerin plant den Neubau eines Doppeleinfamilienhauses mit drei Geschossen, für den sie eine Baubewilligung erhalten hat. Die Beschwerdeführerin verlangt strafbewehrt ein Bauverbot, weil der Neubau die Dienstbarkeit verletze. Die Beschwerdegegnerin argumentiert, es handle sich um eine Aussichtsdienstbarkeit und nach heutigem Baurecht sei nur ein Vollgeschoss vorhanden, weshalb die Baubeschränkung nicht verletzt sei. Das Kantonsgericht gab der Klage statt, das Obergericht hob das Urteil auf und wies die Klage ab. Die Beschwerdeführerin legt Beschwerde in Zivilsachen beim Bundesgericht ein.

Das Bundesgericht hebt das Urteil des Obergerichts auf und bestätigt das Urteil des Kantonsgerichts. Die Baubeschränkungsdienstbarkeit ist im Grundbuch mit dem klaren Stichwort "Baubeschränkung (eingeschossig)" eingetragen; daher ist allein der Wortlaut massgebend, und es darf auf dem dienenden Grundstück nur eingeschossig gebaut werden (Art. 738 Abs. 1 ZGB). Eine Auslegung als Bauhöhenbeschränkung oder Aussichtsdienstbarkeit widerspricht dem klaren Grundbucheintrag, der keine Bauhöhenangabe enthält und stattdessen explizit die Geschosszahl beschränkt. Der optische Eindruck des geplanten Neubaus – mit vollständig aus dem Hang hervortretendem, verglastem und als Wohngeschoss konzipiertem Untergeschoss sowie einem Dachgeschoss mit 70 Prozent der Fläche des Erdgeschosses, ebenfalls verglast und mit Terrassen – zeigt augenfällig drei Geschosse, die alle dem Wohnen dienen; dies ist mit der Dienstbarkeit nicht vereinbar (Art. 738 Abs. 2 ZGB). Das Obergericht verletzte die Auslegungsgrundsätze, indem es auf das heute gültige Baurecht statt auf den allgemeinen Sprachgebrauch zum Zeitpunkt der Eintragung im Jahr 1971 abstellte und den optischen Eindruck als unmassgeblich bezeichnete. Damit verletzte es auch das rechtliche Gehör der Beschwerdeführerin gemäss Art. 29 Abs. 2 BV, da es deren wiederholte Darlegung weiterer Dienstbarkeitszwecke (Schutz des Chalet-Charakters, Verhinderung baulicher Verdichtung) ignorierte. Die Sachverhaltsfeststellung zur optischen Erscheinung erfolgte direkt durch das Bundesgericht gestützt auf Art. 105 Abs. 2 BGG, da die Parteivorbringen und Aktenlagen (KB 22–24, 28–29) hierzu ausreichend waren und eine Rückweisung prozessualer Leerlauf gewesen wäre. Die Entscheidung unterstreicht, dass privatrechtliche Dienstbarkeiten nicht durch spätere öffentlich-rechtliche Entwicklungen eingeschränkt werden können.

Regeste

Art. 738 Abs. 1 und 2 ZGB; Inhalt und Umfang einer Baubeschränkungsdienstbarkeit; Auslegungsregeln; Begriff der eingeschossigen Baute. Stufenordnung zur Ermittlung des Inhalts und Umfangs einer im Grundbuch eingetragenen Dienstbarkeit (E. 2.1). Grundsätze für die Auslegung des Dienstbarkeitsvertrages (E. 2.2 und 2.3). Objektivierte Auslegung aufgrund der seinerzeitigen Bedürfnisse des herrschenden Grundstücks, wenn sich der Zweck weder aus dem Grundbuch noch aus dem Vertrag ergibt (E. 2.4). Zweck einer Dienstbarkeit im konkreten Fall, wenn bei Hanglage nur eingeschossige Bauten auf dem dienenden Grundstück errichtet werden dürfen (E. 4). Begriff der eingeschossigen Baute im Dienstbarkeitskontext (E. 5). Regeste Art. 738 al. 1 et 2 CC; contenu et étendue d'une servitude de restriction de construction; règles d'interprétation; notion de bâtiment à un seul étage. Hiérarchie des moyens d'interprétation servant à déterminer le contenu et l'étendue d'une servitude inscrite au registre foncier (consid. 2.1). Principes posés pour l'interprétation du contrat de servitude (consid. 2.2 et 2.3). Interprétation objective fondée sur les besoins d'alors du fonds dominant, lorsque le but ne résulte ni du registre foncier ni du contrat (consid. 2.4). But d'une servitude dans le cas concret, lorsque, en présence d'un terrain en pente, seuls des bâtiments d'un étage peuvent être construits sur le fonds servant (consid. 4). Notion de bâtiment à un étage dans le contexte des servitudes (consid. 5). Regesto Art. 738 cpv. 1 e 2 CC; contenuto ed estensione di una servitù di limitazione edilizia; regole di interpretazione; nozione di edificio a un solo piano. Ordine gerarchico per la determinazione del contenuto e dell'estensione di una servitù iscritta nel registro fondiario (consid. 2.1). Principi per l'interpretazione del contratto di servitù (consid. 2.2 e 2.3). Interpretazione oggettiva fondata sui bisogni di allora del fondo dominante, quando lo scopo non risulta né dal registro fondiario né dal contratto (consid. 2.4). Scopo di una servitù nel caso concreto, quando, in un terreno in pendenza, sul fondo serviente possono essere costruiti soltanto edifici a un piano (consid. 4). Nozione di edificio a un piano nel contesto delle servitù (consid. 5).

Originalentscheid beim Gericht ↗

Zusammenfassung, Ausgang und tragende Normen sind maschinell ermittelt und können Fehler enthalten. Massgebend ist der Originalentscheid. Keine Rechtsberatung.

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