Stockwerkeigentümer vermietet Einheit an Firma für altersgerechtes betreutes Wohnen: Betrieb eines Pflegeheims verstösst gegen reglementarischen Wohnzweck (Art. 712a Abs. 2 ZGB)
- BGE / ATF / DTF
- BGE 144 III 19 · ATF 144 III 19 · DTF 144 III 19
- Datum
- 27.11.2017
- Geschäftsnummer
- 5A_521/2017
- Abteilung
- II. Zivilrechtliche Abteilung
- Ausgang
- Abgewiesen
Tragende Normen
Art. 72 BGG Art. 75 BGG Art. 90 BGG Art. 647b ZGB Art. 648 ZGB Art. 712a ZGB Art. 712g ZGB
Zusammenfassung
Eine Stockwerkeigentümerin vermietete zwei zusammengelegte Wohneinheiten in einer Überbauung an eine GmbH zur Nutzung für altersgerechtes begleitetes Wohnen. Die Stockwerkeigentümerversammlung beschloss daraufhin, dass die Einheiten nicht umgenutzt werden dürfen, und forderte die Auflösung des Mietvertrags. Die Eigentümerin klagte auf Aufhebung dieser Beschlüsse, unterlag jedoch vor den kantonalen Instanzen. Sie erhob Beschwerde ans Bundesgericht mit der Begründung, die konkrete Nutzung durch die Bewohner entspreche dem Wohnzweck, unabhängig von der vertraglichen Gestaltung oder der Kommerzialität des Angebots.
Das Bundesgericht wies die Beschwerde ab und bestätigte die Unzulässigkeit der Nutzung als Pflegeheim. Das Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft beschränkte die Nutzung ausdrücklich auf Wohnzwecke und erlaubte lediglich stille Bürobetriebe ohne Kundenverkehr. Die Vermietung an eine GmbH zur Erbringung von Beherbergungs- und Pflegedienstleistungen für betagte Personen stellte objektiviert aus Sicht der Gesamtheit der Stockwerkeigentümer keinen Wohnzweck dar, sondern entsprach dem Betrieb eines Pflegeheims oder einer Pension.
Entscheidend war, dass die Mieterin kein reines Mietverhältnis begründete, sondern ein Dienstleistungspaket anbot, dessen Entgelt sich nach der Pflegebedürftigkeit und nicht nach miettypischen Kriterien wie Grösse oder Lage richtete. Die Verträge mit den Bewohnern waren als Heim- oder Betreuungsverträge zu qualifizieren, bei denen das auftragsrechtliche Element überwog. Dies unterschied die Nutzung fundamental von einer gewöhnlichen Wohnnutzung oder Untervermietung, selbst wenn einzelne Bewohner dort ihren Lebensmittelpunkt hatten. Der Vergleich mit pflegebedürftigen Mietern oder Familien ging fehl, da deren Wohnnutzung primär blieb, während hier die professionelle Betreuung im Vordergrund stand.
Die Auslegung des Reglements nach dem Vertrauensprinzip führte somit zum Ergebnis, dass der kommerzielle Pflegebetrieb die reglementarische Widmung verletzte. Weitere Rügen bezüglich Immissionen oder Beweisrechtsverletzungen wurden als gegenstandslos erachtet, da die Nutzungsart bereits grundsätzlich unzulässig war. Die Beschwerdeführerin wurde zur Tragung der Gerichtskosten und zur Entschädigung der Gegenseite verpflichtet.
Regeste
Art. 712a Abs. 2 ZGB; Widmung der Liegenschaft; Nutzung der Stockwerkeinheit; Wohnzweck; Auslegung des Reglements. Auslegung der reglementarischen Bestimmung, wonach die Stockwerkeinheiten zu Wohnzwecken bestimmt sind. Der Betrieb eines Pflegeheims geht über eine "Wohnnutzung" hinaus (E. 4). Regeste Art. 712a al. 2 CC; destination de l'immeuble; utilisation de l'unité d'étage; affectation à des fins de logement; interprétation du règlement. Interprétation de la disposition réglementaire selon laquelle les unités d'étages sont définies comme étant affectées au logement. L'exploitation d'un home médicalisé va au-delà d'une "utilisation à des fins de logement" (consid. 4). Regesto Art. 712a cpv. 2 CC; destinazione dell'immobile; utilizzazione dell'unità di piano; scopo abitativo; interpretazione del regolamento. Interpretazione della disposizione regolamentare secondo la quale le unità di piano sono destinate a scopi abitativi. L'esercizio di una casa di cura va oltre un'utilizzazione abitativa (consid. 4).
Originalentscheid beim Gericht ↗
Zusammenfassung, Ausgang und tragende Normen sind maschinell ermittelt und können Fehler enthalten. Massgebend ist der Originalentscheid. Keine Rechtsberatung.
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