Kündigung wegen geplanter Umbauten ohne konkretes Projekt: Begründung ungenügend, Kündigung treuwidrig (Art. 271 Abs. 1 OR)
- BGE / ATF / DTF
- BGE 142 III 91 · ATF 142 III 91 · DTF 142 III 91
- Datum
- 09.02.2016
- Geschäftsnummer
- BGE 142 III 91
- Abteilung
- CH_BGE_005
- Ausgang
- Teilweise gutgeheissen
Tragende Normen
Zusammenfassung
Eine Mieterin eines Ladenlokals focht eine ordentliche Kündigung an, die ihre Vermieterin unter Berufung auf ein umfassendes Bauvorhaben und einen laufenden Architekturwettbewerb ausgesprochen hatte. Die Vorinstanzen hatten die Klage abgewiesen und die Kündigung als gültig erachtet, wobei sie insbesondere die lange vertragliche Kündigungsfrist von zwei Jahren als schützenswert für die Mieterin werteten und spätere Projektpläne zur Beurteilung heranzogen. Die Mieterin rügte vor Bundesgericht, dass die Begründung der Kündigung im Zeitpunkt des Ausspruchs nicht ausgereicht habe, um die Notwendigkeit der Räumung für die geplanten Arbeiten einzuschätzen.
Das Bundesgericht hob die Kündigung als treuwidrig auf. Es stellte fest, dass eine Kündigung im Hinblick auf Umbau- oder Renovationsarbeiten nur dann gültig ist, wenn der Vermieter im Zeitpunkt der Kündigung über ein genügend ausgearbeitetes Projekt verfügt, damit der Mieter abschätzen kann, ob die Arbeiten eine Räumung erforderlich machen. Im vorliegenden Fall begründete die Vermieterin die Kündigung lediglich damit, dass ein Architekturwettbewerb durchgeführt werde und verschiedene Nutzungsmöglichkeiten geprüft würden, um sich "sämtliche Optionen offenhalten" zu wollen. Dies reichte nicht aus, da kein konkretes Projekt vorlag, aufgrund dessen die Mieterin hätte beurteilen können, ob ihr Verbleib im Mietobjekt die Bauarbeiten erheblich erschweren würde.
Das Gericht korrigierte zudem die Rechtsauffassung der Vorinstanz, wonach die lange Kündigungsfrist von zwei Jahren die Anfechtbarkeit ausschliesse. Die Länge der Frist sei kein wesentliches Kriterium für die Treuwidrigkeit; vielmehr habe der Vermieter durch die Vereinbarung einer langen Frist in Kauf genommen, bereits frühzeitig ein so konkretes Projekt vorlegen zu müssen, dass die Notwendigkeit des Auszugs beurteilbar wird. Auch die Berücksichtigung von Projektplänen, die erst nach dem Kündigungsausspruch entstanden waren, war fehlerhaft, da sich die Treuwidrigkeit nach dem Zeitpunkt der Kündigungserklärung richtet. Die Begründungspflicht gemäss Art. 271 Abs. 2 OR dient dazu, dem Mieter innert der Anfechtungsfrist von 30 Tagen (Art. 273 Abs. 1 OR) eine Einschätzung der Erfolgsaussichten einer Anfechtung zu ermöglichen. Da diese Voraussetzungen nicht erfüllt waren, verstösst die Kündigung gegen Treu und Glauben (Art. 271 Abs. 1 OR).
Regeste
Art. 271 OR; Kündigung des Mietvertrags im Hinblick auf Umbau- oder Renovationsarbeiten; Anforderungen an die Begründung einer Kündigung. Voraussetzungen der Gültigkeit einer Kündigung des Mietverhältnisses im Hinblick auf Umbau- oder Renovationsarbeiten sowie inhaltliche Anforderungen an die Begründung einer solchen Kündigung (E. 3.2). Regeste Art. 271 CO; résiliation du bail en vue de travaux de transformation ou de rénovation; exigences relatives à la motivation du congé. Conditions de validité d'une résiliation du bail en vue de travaux de transformation ou de rénovation; exigences quant au contenu de la motivation d'un tel congé (consid. 3.2). Regesto Art. 271 CO; disdetta della locazione in vista di lavori di trasformazione o rinnovazione; esigenze relative alla motivazione della disdetta. Presupposti della validità di una disdetta di un rapporto di locazione in vista di lavori di trasformazione o rinnovazione e esigenze concernenti il contenuto della motivazione di una tale disdetta (consid. 3.2).
Originalentscheid beim Gericht ↗
Zusammenfassung, Ausgang und tragende Normen sind maschinell ermittelt und können Fehler enthalten. Massgebend ist der Originalentscheid. Keine Rechtsberatung.
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