Mietvertrag: Rückforderung überhöhter Nebenkostennachzahlungen trotz tiefer Akonti verneint, Vertragsfreiheit und Treu und Glauben (Art. 18 und 257a Abs. 2 OR)
- BGE / ATF / DTF
- BGE 132 III 24 · ATF 132 III 24 · DTF 132 III 24
- Datum
- 31.08.2005
- Geschäftsnummer
- BGE 132 III 24
- Abteilung
- CH_BGE_005
- Ausgang
- Abgewiesen
Tragende Normen
Zusammenfassung
Die Mieter A. und B. mieteten ab Oktober 1997 eine Wohnung mit einem Nettomietzins von Fr. 2'950.- und monatlichen Nebenkostenakonti von Fr. 150.-. Die tatsächlichen Nebenkosten beliefen sich während der Mietdauer jeweils auf mehr als das Doppelte der Akontizahlungen. Nach Beendigung des Mietverhältnisses forderten die Mieter die Rückzahlung der Differenz zwischen den geleisteten Akonti und den effektiven Kosten für mehrere Jahre zurück. Sie machten geltend, sie hätten nach Treu und Glauben darauf vertrauen dürfen, dass die Akontizahlungen ungefähr den tatsächlichen Nebenkosten entsprächen, und beriefen sich dabei auf eine analoge Anwendung werkvertraglicher Vorschriften über Kostenvoranschläge sowie auf culpa in contrahendo wegen fehlender Aufklärung durch den Vermieter.
Das Bundesgericht wies die eidgenössische Berufung der Mieter ab. Es hielt fest, dass das Verhältnis zwischen vereinbarten Akontizahlungen und tatsächlich anfallenden Nebenkosten weder zwingend noch dispositiv im Mietrecht geregelt ist, weshalb gemäss Art. 18 OR die allgemeine Vertragsfreiheit gilt. Eine normative Auslegung der Vereinbarung nach dem Vertrauensprinzip ergibt, dass Akontizahlungen definitionsgemäss vorläufige Leistungen sind, die mittels jährlicher Abrechnung auszugleichen sind; eine Erwartung der Mieter, die Akonti würden die Kosten decken, ist ohne besondere Zusicherung des Vermieters angesichts der erkennbaren Unsicherheiten beim Verbrauch nicht berechtigt.
Eine analoge Anwendung von Art. 375 OR (Werkvertragsrecht) wurde verneint, da die Akontovereinbarung keinen ungefähren Kostenansatz oder Richtpreis darstellt, sondern lediglich eine Anzahlung auf einen nach Aufwand zu berechnenden Preis. Auch der Einwand der culpa in contrahendo scheiterte daran, dass die Mieter die jährlichen Abrechnungen, welche stets mehr als das Doppelte der Vorauszahlungen auswiesen, über Jahre hinweg anstandslos bezahlt hatten. Dieses Verhalten liess auf Genehmigung schliessen, sodass eine spätere Rückforderung nach Treu und Glauben unzulässig war. Zudem bestand für den Vermieter keine Informationspflicht bezüglich der Diskrepanz, da geringe Akontizahlungen für den Mieter finanziell vorteilhaft sind und kein Aufklärungsbedarf erkennbar war.
Regeste
Mietvertrag; Gültigkeit einer Vereinbarung über Akontozahlungen, welche die tatsächlich anfallenden Nebenkosten wesentlich unterschreiten (Art. 18 und 257a Abs. 2 OR). Für die Vereinbarung von Akontozahlungen betreffend die Nebenkosten gilt im Rahmen der Regeln des Obligationenrechts die Vertragsfreiheit. Ob die Mieterschaft darauf vertrauen darf, dass die Akontozahlungen ungefähr den tatsächlich anfallenden Nebenkosten entsprechen, ist nach den Umständen des Einzelfalles zu entscheiden (E. 2-6).
Originalentscheid beim Gericht ↗
Zusammenfassung, Ausgang und tragende Normen sind maschinell ermittelt und können Fehler enthalten. Massgebend ist der Originalentscheid. Keine Rechtsberatung.
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