Club-Betrieb während Pandemie-Schliessung: Keine Mietzinsherabsetzung mangels objektbezogenem Mangel (Art. 259a Abs. 1 lit. b OR)
- Datum
- 11.09.2025
- Geschäftsnummer
- 4A_37/2025
- Abteilung
- I. Zivilrechtliche Abteilung
- Ausgang
- Abgewiesen
Tragende Normen
Zusammenfassung
Eine GmbH mietete Räumlichkeiten in Uster zur Nutzung als Restaurant, Bar und Club. Aufgrund der behördlich angeordneten Schliessungen im Rahmen der Covid-19-Pandemie musste der Clubbetrieb in zwei Perioden zwischen März 2020 und Juni 2021 eingestellt werden. Die Mieterin verlangte eine Mietzinsherabsetzung von mindestens 50 % für diese Zeiträume, da sie die vertragliche Zusicherung der Nutzung als Club verletzt sah. Die Vermieterin lehnte dies ab und forderte die Auszahlung der hinterlegten Mietzinsen. Das Regionalgericht wies die Klage ab, was das Kantonsgericht bestätigte. Die Mieterin erhob daraufhin Beschwerde ans Bundesgericht.
Das Bundesgericht weist die Beschwerde ab, soweit darauf einzutreten ist. Es bestätigt, dass behördlich angeordnete Betriebsschliessungen zur Eindämmung der Covid-19-Pandemie keinen Mangel der Mietsache im Sinne von Art. 259a Abs. 1 lit. b OR darstellen. Solche Massnahmen betreffen die betriebsbezogene Tätigkeit des Mieters und nicht die objektbezogenen Eigenschaften wie Beschaffenheit, Zustand oder Lage des Mietlokals. Da die Vermieterin ein für den vereinbarten Gebrauch taugliches Lokal zur Verfügung stellte, liegt kein unkörperlicher Mangel nach Art. 259d OR vor.
Zudem begründet die blosse Nennung des Verwendungszwecks „Restaurant, Bar, Club“ im Mietvertrag keine vertragliche Zusicherung oder Garantie der Vermieterin bezüglich der dauerhaften Nutzbarkeit für diesen Zweck. Gemäss Art. 18 OR ist bei der Vertragsauslegung davon auszugehen, dass die Verwendungszweckklausel primär dazu dient, eine anderweitige Nutzung ohne Zustimmung zu verhindern, nicht aber das unternehmerische Risiko von Betriebsschliessungen auf die Vermieterin zu übertragen. Die Mieterin hat keine weiteren Umstände dargelegt, die für eine solche Risikoverlagerung sprechen würden.
Da die Beschwerde abgewiesen wird, werden der Beschwerdeführerin die Gerichtskosten von Fr. 2'000.-- auferlegt und sie muss der Beschwerdegegnerin eine Parteientschädigung von Fr. 2'500.-- entrichten. Die Entscheidung ist bemerkenswert, da sie die herrschende Lehre bestätigt, wonach pandemiebedingte Geschäftsschliessungen grundsätzlich in den Risikobereich des Gewerbemieters fallen und keine Mietminderung rechtfertigen, sofern keine explizite Garantiezusage vorliegt.
Originalentscheid beim Gericht ↗
Zusammenfassung, Ausgang und tragende Normen sind maschinell ermittelt und können Fehler enthalten. Massgebend ist der Originalentscheid. Keine Rechtsberatung.
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