Auslegung rudimentärer Grundbucheintragung 'Grenzbaurecht': Wirteverbot auf Dachterrasse als funktionelle Beschränkung wirksam (Art. 738 ZGB)

Tragende Normen

Art. 35 GBV Art. 738 ZGB Art. 942 ZGB Art. 948 ZGB

Zusammenfassung

Die Eigentümer eines Gastwirtschaftsbetriebs errichteten auf ihrem Grundstück eine Kegelbahn gestützt auf ein im Grundbuch als 'Grenzbaurecht' eingetragenes Dienstbarkeitsrecht. Der ursprüngliche Vertrag von 1960 sah vor, dass auf der Terrasse der Kegelbahn nicht gewirtet werden darf. Nach einem Eigentümerwechsel begannen die neuen Betreiber dennoch, Gäste auf der überdachten Dachterrasse zu bewirten. Die Nachbareigentümer klagten daraufhin auf Unterlassung des Wirtsbetriebs auf dieser Terrasse unter Androhung einer Ungehorsamsstrafe. Das Obergericht hiess die Klage teilweise gut und untersagte das Wirten auf dem Dach der Kegelbahn, wobei es zur Auslegung des Inhalts der Dienstbarkeit auf den Begründungsvertrag zurückgriff.

Das Bundesgericht wies die Berufung der Beklagten ab und bestätigte das Urteil des Obergerichts, welches den Wirtsbetrieb auf der Dachterrasse der Kegelbahn untersagte.

Der Grundbucheintrag enthielt lediglich das Stichwort 'Grenzbaurecht', was gemäss Art. 35 Abs. 2 lit. c GBV und Art. 35 Abs. 3 GBV in der Regel zu rudimentär ist, um Rechte und Pflichten eindeutig festzulegen. Da der Wortlaut des Eintrags unklar war, schloss dies ein Vorgehen nach Art. 738 Abs. 1 ZGB aus und machte einen Rückgriff auf den Erwerbsgrund gemäss Art. 738 Abs. 2 ZGB erforderlich. Als Beleg beim Grundbuchamt aufbewahrter Bestandteil des Grundbuches bildete der Dienstbarkeitsvertrag vom 26. August 1960 die massgebliche Grundlage für die Auslegung nach Art. 948 Abs. 2 ZGB und Art. 942 Abs. 2 ZGB.

Dieser Vertrag legte detailliert fest, dass auf der Terrasse der Kegelbahn nicht gewirtet werden durfte. Das Bundesgericht qualifizierte dieses Verbot nicht als eigenständige Gewerbebeschränkung, die separat hätte eingetragen werden müssen, sondern als funktionelle Beschränkung des Grenzbaurechts selbst. Die Parteien hatten stillschweigend davon ausgegangen, dass in der Kegelbahn gewirtet werden darf, wollten aber die Konsumationsmöglichkeit auf das Innere beschränken. Dieses Verbot stand somit in unmittelbarem funktionellen Zusammenhang mit der Einräumung der Dienstbarkeit und band auch die Rechtsnachfolger ohne gesonderten Eintrag im Grundbuch.

Regeste

Auslegung einer Dienstbarkeit (Art. 738 ZGB). Bei klarem Wortlaut des Grundbucheintrages ist dieser allein für den Inhalt der Dienstbarkeit massgeblich. Enthält der Grundbucheintrag lediglich ein Stichwort wie z.B. Quellen-, Weg- oder Grenzbaurecht, ist er in der Regel zu rudimentär, als dass sich Rechte und Pflichten aus ihm deutlich ergäben. In diesem Fall ist für den Inhalt der Dienstbarkeit im Rahmen des Eintrags auf ihren Erwerbsgrund oder auf die Art abzustellen, wie sie während längerer Zeit unangefochten und in gutem Glauben ausgeübt worden ist (E. 3). Regeste Interprétation d'une servitude (art. 738 CC). Lorsque l'inscription au registre foncier est claire, elle est seule déterminante pour le contenu de la servitude. Si l'inscription ne contient qu'un mot clé, comme par exemple droit de source, droit de passage ou droit de construire en limite, elle est en général trop sommaire pour qu'il en résulte clairement des droits et obligations. Dans ce cas, pour définir le contenu de la servitude dans le cadre de l'inscription, il faut se référer à l'acte constitutif ou à la manière dont la servitude a été exercée pendant longtemps, paisiblement et de bonne foi (consid. 3). Regesto Interpretazione di una servitù (art. 738 CC). Quando l'iscrizione a registro fondiario è chiara, questa sola è determinante per il contenuto della servitù. Se l'iscrizione contiene soltanto una parola chiave quale, ad esempio, diritto di sorgente, diritto di passo o diritto di costruzione a confine, essa è in generale troppo sommaria per determinare i diritti e le obbligazioni che derivano dalla servitù. In tal caso, per definire l'estensione della servitù nel quadro dell'iscrizione, bisogna riferirsi all'atto costitutivo o al modo in cui è stata esercitata per molto tempo, pacificamente ed in buona fede (consid. 3).

Verwandte Entscheide

• Miteigentümer verlangen Unterlassung eines Bauprojekts wegen gegenseitigen Näherbaurechts: Erstbauender darf Recht voll ausschöpfen, Zweitbauender muss bei öffentlich-rechtlichem Gebäudeabstand zurückweichen (Art. 738 ZGB)BGer · 5A_955/2022 · 26.05.2023
• Eigentümerin klagt auf Unterlassung eines Neubaus wegen einer Grunddienstbarkeit 'Bauhöhenbeschränkung': Dienstbarkeit gilt nur für Bestandesbauten und erlischt bei Abriss, da funktional mit Näherbaurecht verknüpft (Art. 738 ZGB)BGer · 5A 28/2021 · 31.03.2022
• Eigentümerin des herrschenden Grundstücks verliert Interesse an Grunddienstbarkeit nach Abparzellierung: Löschung des Parkplatzbenutzungsrechts rechtmässig (Art. 736 ZGB)BGer · 5A_698/2017 · 07.03.2018
• Dienstbarkeitsklage gegen Verkäufer trotz Tagebucheintrag: Passivlegitimation beim Käufer liegt vor (Art. 972 ZGB)BGer · BGE 138 III 512 · 29.05.2012
• Wegrecht: Bauliche Anlagen bestimmen Umfang gegenüber Dritterwerber; Stegüberhang muss entfernt werden (Art. 738, 737 Abs. 2 und 3 ZGB)BGer · BGE 137 III 145 · 04.03.2011
• Löschung privates Wegrecht wegen öffentlicher Erschliessung: vernünftiges Interesse bleibt bestehen (Art. 736 Abs. 1 ZGB)BGer · BGE 130 III 554 · 23.06.2004
• Parkplatz-Mitbenützungsrecht: Zeitliches Benutzungsverbot nur obligatorisch, älteres Wegrecht teilweise untergegangen (Art. 730, 734, 738, 942, 972 ZGB)BGer · BGE 128 III 265 · 17.05.2002
• Wegrecht erlischt durch späteren Näherbauvertrag: stillschweigender Verzicht und fehlender Gutglaubenschutz bei Unvereinbarkeit (Art. 734 ZGB)BGer · BGE 127 III 440 · 10.05.2001