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Justizze. Art. 837 ZGB

Bundesgericht

Bauhandwerkerpfandrecht bei Mieterbau: Wertvermehrung objektiv zu beurteilen, Dritterwerber ohne Gutglaubenschutz (Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 ZGB)

BGE / ATF / DTF
BGE 126 III 505 · ATF 126 III 505 · DTF 126 III 505
Datum
23.11.2000
Geschäftsnummer
BGE 126 III 505
Ausgang
Abgewiesen

Tragende Normen

Art. 3 ZGB Art. 837 ZGB Art. 839 ZGB

Zusammenfassung

Die Y. AG führte Innenausbauarbeiten in Gewerberäumen aus, die von der L. AG als Mieterin auf einem Grundstück in U. angemietet waren. Der Mietvertrag erlaubte bauliche Änderungen unter Zustimmung des Eigentümers. Nach Konkurs der L. AG erwarb X. das Grundstück und übernahm die Mietverträge. Die Y. AG klagte gegen X. auf definitive Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts für unbezahlte Forderungen. Das Kantonsgericht wies das Grundbuchamt zur Eintragung an, das Obergericht bestätigte diesen Entscheid. X. erhob Berufung ans Bundesgericht und machte geltend, es fehle an einer erheblichen Wertvermehrung sowie am Schutz seines guten Glaubens als Dritterwerber.

Das Bundesgericht wies die Berufung von X. ab und bestätigte die Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts zugunsten der Y. AG.

Hinsichtlich der Voraussetzungen des Bauhandwerkerpfandrechts beim Mieterbau stellte das Gericht fest, dass gemäss Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 ZGB eine objektive Wertvermehrung erforderlich ist, welche nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge zu beurteilen ist. Eine Aufsplittung des Mehrwerts auf einzelne unbezahlte Arbeitsgänge wurde verworfen; massgebend ist die spezifische Bauleistung als Ganzes. Eine Analogie zu Art. 260a Abs. 3 OR, wonach ein erheblicher Mehrwert nötig wäre, fand keine Anwendung, da das Bauhandwerkerpfandrecht die gesamte Forderung schützt. Da die Vollendungsarbeiten funktionell zum Innenausbau gehörten und Schäden verhindert hätten, lag eine dauernde Wertvermehrung vor.

Bezüglich des Schutzes als Dritterwerber verneinte das Gericht die Gutgläubigkeit von X. gestützt auf Art. 3 Abs. 2 ZGB und Art. 839 Abs. 2 ZGB. X. war bereits seit Anfang 1995 im Gebäude tätig, kannte die Zustimmung der Vermieterin zu Umbauten und beobachtete die Bauarbeiten der Y. AG bis wenige Wochen vor seinem Erwerb am 22. März 1996. Diese Umstände begründeten eine Erkundigungspflicht darüber, ob alle Handwerker bezahlt seien. Zudem fehlten jegliche Feststellungen zur behaupteten Bösgläubigkeit der Y. AG, weshalb sich X. nicht auf seinen guten Glauben berufen konnte.

Regeste

Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 ZGB; Bauhandwerkerpfandrecht beim Mieterbau; Eintragungsanspruch gegenüber Dritterwerbern. Bestellt der Mieter des Grundstücks die Bauarbeiten, setzt der Anspruch auf Errichtung des gesetzlichen Grundpfandes unter anderem voraus, dass die spezifische Bauleistung der Handwerker oder Unternehmer den Wert des Grundstücks tatsächlich vermehrt hat. Ob eine Wertvermehrung eingetreten ist, lässt sich in vielen Fällen auf Grund der allgemeinen Lebensanschauung beurteilen, muss aber gegebenenfalls durch Gutachten festgestellt werden (E. 4). Der Dritterwerber ist gegen Ansprüche der Handwerker oder Unternehmer auf Errichtung des gesetzlichen Grundpfandes jedenfalls dann nicht geschützt, wenn er diesbezüglich nicht gutgläubig war und nach den Umständen auch nicht gutgläubig sein durfte (E. 5). Regeste Art. 837 al. 1 ch. 3 CC; hypothèque légale des artisans et des entrepreneurs lors de travaux effectués par un locataire; droit à l'inscription contre des tiers acquéreurs. Si les travaux ont été commandés par le locataire de l'immeuble, la prétention à la constitution du droit de gage légal est notamment soumise à la condition que la prestation spécifique de l'artisan ou de l'entrepreneur a réellement augmenté la valeur de l'immeuble. La question de l'existence d'une plus-value peut être résolue, dans de nombreux cas, selon l'expérience de la vie, mais doit, le cas échéant, l'être par une expertise (consid. 4). Le tiers acquéreur n'est en tout cas pas protégé contre la prétention de l'artisan ou de l'entrepreneur en constitution du gage légal s'il n'était pas de bonne foi et ne pouvait pas non plus l'être au vu des circonstances (consid. 5). Regesto Art. 837 cpv. 1 n. 3 CC; ipoteca legale degli artigiani e degli imprenditori nel caso di lavori effettuati dal conduttore; diritto all'iscrizione nei confronti del terzo acquirente. Se i lavori sono stati ordinati dal conduttore dell'immobile, la pretesa per la costituzione del diritto di pegno legale presuppone che la prestazione specifica fornita dall'artigiano o dall'imprenditore abbia effettivamente aumentato il valore dell'immobile. La questione dell'esistenza di un plusvalore può essere decisa in numerosi casi sulla base dell'esperienza generale della vita, ma deve, all'occorrenza, essere stabilita per il tramite di una perizia (consid. 4). Il terzo acquirente non è, in ogni caso, protetto contro la pretesa dell'artigiano o dell'imprenditore a costituire il diritto di pegno legale se non era in buona fede e non avrebbe potuto esserlo tenuto conto delle circostanze (consid. 5).

Originalentscheid beim Gericht ↗

Zusammenfassung, Ausgang und tragende Normen sind maschinell ermittelt und können Fehler enthalten. Massgebend ist der Originalentscheid. Keine Rechtsberatung.

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