Vermieter kündigt wegen Ruhestörung: Ausweisung im Summarverfahren zulässig, Kündigung klar ordentlich (Art. 257 ZPO)
- Datum
- 26.03.2021
- Geschäftsnummer
- 4A_609/2020
- Abteilung
- I. Zivilrechtliche Abteilung
- Ausgang
- Gutgeheissen
Tragende Normen
Zusammenfassung
Ein Vermieter begehrt im summarischen Verfahren die Ausweisung seiner Mieter aus einer 3,5-Zimmer-Wohnung wegen fortgesetzter Nachtruhestörungen. Die Mieterin war bereits vor Klageeinreichung ausgezogen, der Mieter verblieb in der Wohnung. Das Obergericht trat auf das Ausweisungsgesuch nicht ein, da es die Kündigung als möglicherweise ausserordentlich qualifizierte und die Rechtslage für unklar hielt. Zudem erachtete es die ausgezogene Mieterin mangels Besitz und faktischer Möglichkeit zur Rückgabe als nicht passivlegitimiert. Der Vermieter beschwerte sich beim Bundesgericht gegen diesen Nichteintretensentscheid.
Das Bundesgericht heisst die Beschwerde gut und weist die Sache zur neuen Beurteilung an das Obergericht zurück, wobei es die Ausweisung der Mieter bereits jetzt anordnet. Die Vorinstanz hat zu Unrecht angenommen, die Kündigung vom 26. August 2019 sei als ausserordentliche Kündigung gemäss Art. 257f Abs. 3 OR auszulegen gewesen. Zwar verwies der Vermieter in seinem Schreiben auf eine frühere, nichtige Kündigung wegen Nachtruhestörungen, doch bestimmte er explizit den ordentlichen Beendigungstermin per 31. März 2020 und erklärte, ihm bleibe nichts anderes übrig, als die Kündigung unter Einhaltung der vereinbarten Fristen auszusprechen. Diese Formulierung lässt nach dem Vertrauensprinzip gemäss Art. 18 OR eindeutig nur den Schluss auf eine ordentliche Kündigung zu. Eine massive Verlängerung der Mindestfrist für eine ausserordentliche Kündigung wäre lebensfremd und hätte die Unzumutbarkeit der Fortführung des Mietverhältnisses infrage gestellt. Da die Qualifikation der Kündigung als ordentliche Kündigung klar ist, sind die Voraussetzungen des Rechtsschutzes in klaren Fällen gemäss Art. 257 Abs. 1 lit. a ZPO erfüllt; die Vorinstanz durfte nicht auf das Gesuch verzichten.
Hinsichtlich der ausgezogenen Mieterin 2 rügt das Bundesgericht ebenfalls den Nichteintretensentscheid der Vorinstanz. Obwohl sie am 3. April 2019 ausgezogen war und die Schlüssel übergeben hatte, bleibt sie aufgrund des gemeinsam unterzeichneten Mietvertrags und der solidarischen Haftung passivlegitimiert für den obligatorischen Rückgabeanspruch gemäss Art. 267 OR. Die Vorinstanz nahm fälschlicherweise eine subjektive Unmöglichkeit an, weil ein Wiederaufleben des Zusammenlebens unwahrscheinlich erschien. Das Bundesgericht hält jedoch fest, dass ein solches Szenario nicht ausgeschlossen ist und das Stadtammannamt einen Ausweisungsentscheid gegen den verbleibenden Ehegatten nicht ohne Weiteres gegen die ausgezogene Ehefrau vollstrecken würde. Bestünde dieses Risiko, könnte die Mieterin theoretisch wieder einziehen und müsste erneut ausgewiesen werden. Daher ist auch gegen sie auf das Ausweisungsgesuch einzutreten. Die Kosten- und Entschädigungsfolgen des kantonalen Verfahrens werden zur Neubeurteilung zurückgewiesen.
Originalentscheid beim Gericht ↗
Zusammenfassung, Ausgang und tragende Normen sind maschinell ermittelt und können Fehler enthalten. Massgebend ist der Originalentscheid. Keine Rechtsberatung.
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